美国和墨西哥分时度假业的发展及其对中国的启示*

 

中国社会科学院旅游研究中心  宋瑞

 

一、分时度假在美国：发展历程与经验教训

最早发源于欧洲的分时度假是在20世纪60年代末70年代初引入美国的。一方面，二战后的经济繁荣使得美国有数以百万的居民能够有时间和财力去度假，而铁路、汽车、飞机和州际高速公路的发展也使得中产阶级外出旅游更加方便。在很多旅游热点地区（特别是海滨、温泉、山区等），出现了各种各样的度假村和共管公寓（condominiums）。另一方面，70年代初美国房地产业发展极为迅速，开发商建造了大批公寓和度假别墅（特别是在气候宜人的佛罗里达州），而70年代中期爆发的石油危机导致房地产陷入低迷，开发商急需找到解决积压房产的办法。于是，分时度假便迅速走红。于是，分时度假最早从于佛罗里达州开始引入，然后遍及全国各个热门度假地。目前，美国已成为全球分时度假最为发达的国家之一，特别是在交换网络的建立和技术更新、购买者数量和比例、度假房产的开发、销售和市场营销等方面居于世界首位。

（一）行业的发展历程

    在过去大约35年的发展过程中，从数量上看，美国分时度假行业规模不断扩大，销售额连年增加，点数制所占市场份额越来越高（见图1至图3）。

美国分时度假开发商销售额增长状况

图1 美国分时度假开发商销售额增长状况[1]

消费者在美国分时度假村所拥有的度假单元周次

图2 消费者在美国分时度假村所拥有的度假单元周次

点数制所占市场份额的增长状况

图3 点数制所占市场份额的增长状况

    从性质上看，美国的分时度假行业相关法律体系日益完善，产品特点逐步演变，行业影响渐趋广泛（见表1）。

表1 美国分时度假行业的发展变化

20世纪	21世纪
1980年，美国约有425个度假村	2004年，全美国有1668个度假村
没有法规	严格的、复杂的法规体系
100多家小公司参与	几十家大型和超大型公司
很少人重视	消费者普遍认同
固定的时间和地点	灵活的度假选择
度假村在一个州内销售	度假村在全国乃至世界各地销售
出售房地产	以房地产为基础，主要销售的是假期
主要强调销售和营销环节	更加关注服务和客户关系

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来源：Evolution of vacation ownership in the United States, Stephany A. Madsen, Senior Vice President, Special Projects, ARDA, Orlando, Florida

（二）行业的发展现状

根据美国度假村协会（American Resorts Development Association, ARDA）官方网站提供的数据^[2]，到2004年，全美共有分时度假村1668个，年销售收入为78.7亿美元（见表2）。

表2 美国分时度假行业的发展现状（2004）

度假村	1,668个，分布于47个州，其中佛罗里达州最多，达376个，占全国总数的22.7% ；其它依次为南加利福尼亚，130个，占7.8%；加利福尼亚126个，占7.5%；夏威夷，91个，占5.5%；科罗拉多，90个，占5.4%；
销售额	78.7亿美元；
入住率	分时度假村的平均入住率为85.6%；
平均售价	各个住宿单元的平均售价为479美元，其中客厅兼餐厅（studio）的平均售价为242美元、一个卧室的售价为376美元、两个卧室的售价为505美元、三个卧室的平均售价为670美元；
度假单元	每个度假村平均拥有94.4 个度假单元；
购买者情况	全美共有390万家庭拥有自己的分时度假；美国人共拥有分时度假580万个周次；大部分家庭的年收入在85,000美元左右；95%的购买者拥有自己的房子；购买者的平均年龄为53；
购买目的	促使消费者购买分时度假产品，最主要的因素是：灵活性（包括位置、单元大小和季节）、能够交换到其他地方度假村的机会、能够保证住宿设施的质量、信任分时度假公司等；
行业认知和顾客满意度	大约有87%的美国公众听说过分时度假，65%的人对其持有积极或者中立的态度；有近85%的购买者对其购买活动表示满意。

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（三）规制的演变过程

    在美国分时度假业的发展过程中，相关立法和政府规制有一个从无到有，然后又从紧到松的演变过程。

1、20世纪70年代初期到80年代初期：立法部门不甚重视，分时度假鲜为人知

在分时度假业发展之初，立法者不了解什么叫分时度假，也不予重视，甚至有些人会把分时度假（timesharing）与共享计算机联系在一起（实际上这个概念最初也是从计算机行业借来的）。人们并不清楚所谓的分时度假到底是指所有权的共享还是使用共管公寓或饭店的权利？是一种房产租赁行为还是购买行为？当时，在联邦政府层面，除联邦公平贸易委员会外，其他行政管理部门对此并没有很大兴趣；在州的层面，各州立法部门对分时度假产品也甚为困惑，不清楚是否应该又如何管理。人们对立法存在争议，其中一些人反对任何立法。此间，没有就任何政策达成一致意见。在此阶段，分时度假行业的销售额大幅剧增。也恰恰是在这段时间里，出现了很多问题，特别是强迫性推销和销售中的一些不道德行为给该行业带来了很多负面影响。为了分时度假业的长远利益和健康发展，作为行业组织的美国度假村发展协会开始不遗余力地游说各州立法部门，推动相关土地销售、分时度假法案和规范的制定和实施。

2、20世纪80年代初期到80年代中期：各州纷纷立法，规定各不相同

从20世纪70年代开始到80年代中期，整个行业在实践中不断学习。到80年代中期，参与分时度假行业的企业越来越多，行业规模不断扩大，而在许多州，不规范的销售与营销行为也伤害了很多消费者。为此，1983-85年期间, 美国50个州中大部分都制定出法律规范，但各州的具体要求和规定则各不相同，交叉、重复甚至矛盾的情形较为普遍（其中最典型的是加利福尼亚州和佛罗里达州，两个州对分时度假经营的要求差异巨大）。在此期间，受严格法律约束的企业通过行业协会就不利于其发展的法律条款以及法律蓝本与立法部门进行协商。

3、20世纪80年代中期到90年代中期：法规标准完善，行业稳定发展

随着各种法规和标准的出台，对开发商提出了很多要求，从而保护了消费者的权益，同时也促使整个行业开始稳定发展。尽管各州关于分时度假的法规各不相同，但大多对以下几个方面予以规范：开发商和销售企业必须公开与分时度假相关的重要信息；实行5至7天的冷静期，在此阶段，消费者可以无条件退款；必须保证度假村能按承诺完工和交付使用；对营销和广告展示做出要求，以保证销售的准确性和公平性；制定业主协会标准等。

4、20世纪90年代中期至今：满足发展要求，修订相关法规

进入90年代中期以来，随着分时度假业的不断成熟，行业自我约束机制逐步健全，各州立法机构开始认识到，该行业在销售和市场营销方面均已有了很大改进，因此有必要对以前所制定的一系列非常严格的法律规章予以简化。因此，各州纷纷改进立法方法，完善与修订法规，促进新产品的不断推出，为分时度假在全国乃至全球的发展提供有利的法律环境。总体上来说，美国各州对分时度假出现了放松规制的趋势。

（四）主要的经验教训

1、经验之一：较早制定法规

 由于分时度假的产品特性和销售特点，20世纪70、80年代，美国出现了强制性销售和欺诈销售等侵害消费者利益的现象。在美国度假村发展协会的推动下，各州纷纷制定相关法律来加以规范。美国最早的一部分时度假法规是1983年佛罗里达州出台的《佛罗里达州房地产分时经营法案》（Real Estate Timesharing Act Florida），至今全美50个州都制定了相应的法律规范。因此，较早制定相关法规，从而确保整个行业在一个严格的法律体系下运行是分时度假业在美国得以持续健康发展的有力保障，也是美国能够成为全球分时度假业最为发达国家之一的重要因素。

2、经验之二：行业部门管理

    作为一种融合了房地产、旅游、金融等行业特点的新兴交叉行业，如何对其实施行政管理，是一个关键问题。在美国联邦层面，有三个部门对该行业的发展产生着重要影响。其一是联邦贸易委员会（the Federal Trade Commission, FTC），其主要任务是确保消费者不被从事跨州商业活动的企业或个人所误导和欺骗。其二是证券和交换委员会（the Securities and Exchange Commission, SEC）。根据该委员会的规定，将分时度假注册为金融产品的程序不仅耗时较长而且成本较高。因此，分时度假至今在美国依然不能被当作是一个投资产品。其三是国内税局（the Internal Revenue Service），针对所有权和使用权所制定的不同征税办法，也影响了分时度假在美国的发展。

3、经验之三：发挥协会作用

美国度假村发展协会（American Resorts Development Association, ARDA）的前身是成立于1969年的美国土地开发协会（American Land Development Association）。自分时度假引入美国以来，它在代表行业利益、敦促政府立法、建立行业标准、实施道德规范、培训专业人员、开展相关研究等方面发挥了不可替代的作用。从某种程度上说，美国度假村发展协会是美国分时度假业得以规范发展的主要推动者。

4、教训之一：没有统一立法#p#分页标题#e#

由于立法体系的原因，美国目前在联邦层面还没有一个统一的分时度假法规。50个州先后制定的法律规范各不相同，某些州之间甚至差异较大。这就使得企业的经营成本大大增加，也影响了消费者的购买行为和投诉处理。正如美国度假村发展协会）高级副总裁Stephany女士所言，如果能够有一个统一的途径来对待立法的话，不仅能够便利企业的经营，而且会更好地保护消费者。

二、分时度假在墨西哥：重要作用与主要特点

（一）行业的发展背景

墨西哥是拉美第二大经济国，共有9,958公里长的海岸线，西临太平洋和加州海湾，东临墨西哥湾和加勒比海，传统上一直被视为阳光海水旅游目的地。从20世纪90年代至今，旅游业收入相当于GDP的比例始终保持在8%左右；旅游业对创造就业、消除贫困也发挥着重要作用。到2004年，墨西哥在旅游接待人数方面列全球第八，在旅游外汇收入方面列全球第14位，而这两项指标均列拉美首位。

在联邦政府层面，墨西哥有三个职能各不相同的旅游机构：旅游部（Ministry of Tourism）作为联邦政府行政机构，主要负责产业政策和总体规划的制定；全国旅游发展信托基金（National Trust Fund for the Development of Tourism，FONATUR）和墨西哥旅游促销委员会（The Mexico Tourist Promotion Board）负责对政策和规划的实施，其中前者主要承担招商、投资、开发工作，后者主要负责营销和促销。

由于资源条件和地理位置的缘故，度假旅游在墨西哥旅游业中占有主导地位，其主要市场是北美游客（特别是美国东部和东南部游客）。近30多年以来，分时度假业的发展不仅给当地带来了持续、稳定的经济收入，提供了更多的就业机会，也极大地带动了饭店、民航等旅游相关行业乃至整个国民经济的发展。

（二）行业的发展现状

墨西哥分时度假业的发展有几个突出的特点。第一，传统饭店与分时度假相结合，形成了混合用途旅游房产（mixed-use tourism-oriented property）的模式。例如很多开发商同时经营普通饭店和分时度假村；很多开发项目在作为分时度假产品销售出去之前，当作饭店经营；或者在分时度假购买者不使用时，作为饭店租赁，然后将所得收入的一半返还给购买者等等。通过这种方式，既保证了经营者的收入，也为购买者提供了更多的灵活性。也就是说，墨西哥发展分时度假的目的不是为了替代传统饭店，而是相互补充，从而保证供给的平衡。第二，主要市场是外国游客，75%的销售量都是面向外国购买者的（主要是北美客人），特别是在洛斯卡布斯（Los Cabos）等地，几乎90%的分时度假客人都来自美国。与此同时，不同目的地吸引不同的市场群体，例如普尔托（Puerto）、洛雷托（Loreto）、洛斯卡布斯（Los Cabos）等地主要吸引美国客人，而阿卡布科（Acapulco）、伊斯坦帕（Ixtapa）、胡阿图尔科（Huatulco）等地主要吸引本国人。第三，点数制占主导地位。在所有售出的分时度假设施中，83%都是按照点数制或者灵活时间（floating time）操作的，只有17%是固定单元和固定时间。第四，在产品开发方面，墨西哥始终保持世界一流的发展水平，能够针对不同客户群体开发出新的产品，例如全包型（All-inclusive）、水疗、高尔夫度假村、生态度假村、探险度假、高端产品（HEF，一般度假时间在一个月左右）、私人住所俱乐部、豪华分时度假等。第五，分时度假确保了整个地区旅游业的稳定发展，特别是在危机时期（如飓风之后），该行业能够帮助目的地迅速实现恢复。

表3  墨西哥度假权益的行业规模（2004）

度假村数量	369个	占全球总量的5.6%； 1999年至2004年分别为303、311、324、338、352、357个；
度假单元	32652个	占主要旅游目的地所有接待设施的34.8%
会员数量	64万个家庭	占全球8%，其中美国人占64%，墨西哥占28%，加拿大占5%，其他国家占3%；
销售量	27亿美元	占全球总销售量的17%；75%以上都是卖给外国人；
度假权益单元的平均入住率	73%	一般饭店为57.7%；
度假单元一周的平均售价	17879美元	2000年至2004年分别是12579、13193、13346、15466、16182美元；
平均维护费	482美元	比美国高，原因在于其设施和服务质量更高；
度假权益购买者每次度假年均直接消费	1490美元	相当于一般旅游者的两倍（这里还不包括购买度假权益的花费和物业维护费）；
平均每个团体人数	3.8人	分时度假的客户群体以家庭为主；
平均停留时间	8.5夜	墨西哥主要旅游地的游客平均逗留时间为4.7夜；
购买者满意程度	76.1%的人感到满意	9.9%的人态度中立，感到有点失望的占10.2%，失望的3.8%。

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来源：RCI, Vacation Ownership Fact Book, 2005, Ragatz Associates, Resort Timesharing in Mexico

（三）行业的经济影响

从长期来看，分时度假的经济影响来源于四个方面：度假村的开发与建设、分时度假销售和营销、度假村的连续经营和维护、分时度假购买者在度假村停留期间的消费。根据胜腾集团下属专业咨询公司Ragatz Associates所进行的研究，2004年墨西哥分时度假业总产出46. 69亿美元（指所购买或销售的产品和服务的价值，包括直接产出、间接产出和引致产出），总收入28.78亿美元（指支付给劳动力的工资、薪水、福利等或者是投资回报，包括直接收入、间接收入和引致收入），总就业30.77万（见表4）。

表4  墨西哥分时度假业的经济影响（2004）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

来源：Ragatz Associates，Resort Timesharing in Mexico, 2004

（四）行业的发展特点

1、 行业管理

在墨西哥，主要由联邦政府经济部负责分时度假业的行政管理，旅游部也承担一定职能。经济部和旅游部的管理是在严格的立法基础上完成的。墨西哥在联邦、州、市三个层面都制定了相应的法规，其中联邦层面的法规主要针对产品进行规范；州、市层面的法规则主要从营销的角度提出详细规定。在市场准入方面，联邦政府并不对开发商的注册资本提出要求，而是要求提供充足的文件，证明其有能力建成度假村、不重复销售、实行登记注册或信托等。

为了确保开发商能够如其所承诺的那样在未来30年时间里向消费者提供相应的产品和服务，法律要求开发商必须采取以下两种方式中的一种：一是信托，即开发商将分时度假设施的所有权交给银行信托机构或其他信托公司，从而保护购买者未来30年的使用权；二是注册登记，即在联邦经济部公开登记注册（登记内容包括度假村的建设情况、房间结构和布局、分时度假销售合同等），通过这个公开、公正的档案系统，来保护消费者的利益。

2、 国家标准

为了规范分时度假的经营和销售，墨西哥联邦政府于1999年出台了墨西哥分时度假国家标准（NOM-029-SCFI-1998），具体名称叫《分时度假服务市场营销信息要求》（Information Requirements for the Marketing of the Timeshare Service）。该标准由墨西哥联合王国贸易和产业支持秘书处（United Mexican States- Secretariat of Trade and Industry Support）签发，于1999年1月29日起实施。参与标准制定的有银行家协会、度假协会、旅游秘书处、法律部门、分时度假企业和相关院校。该标准包括定义、一般要求、合同、预订系统、担保、收费、分时度假服务管理、分时度假产品的期限、海外营销、标准实施的监管等几个方面的内容，其重点在于对开发商的商业信息披露和服务规范制定全国统一标准，从而保护消费者的权益。

3、政府引导

在发展度假旅游（特别是分时度假）的过程中，墨西哥政府制定了长期的发展规划。上世纪70年代，墨西哥中央银行受墨西哥财政部委托对墨西哥全国旅游发展规划予以分析，并沿海岸线进行考察，对几十个点逐一评估。根据对土地所有权、气候条件（平均日照时间、海浪高度、风力和风向、自然灾害频度）、土壤种类、通讯设施、交通工具、附近人口聚居地、社会经济发展水平、旅游业现状和发展潜力等的分析，于1969年初提出在坎昆（Cancun）、伊斯坦帕-锡华塔聂罗（Ixtapa-Zihuateaejo）、洛雷托（Loreto）、洛斯卡布斯（Los Cabos）、胡阿图尔科（Huatulco）等五个地区发展海滨度假。

为了推进度假区的开发，1969年成立了全国旅游基础设施基金会（INFRATUR），1974年联邦政府将旅游局升格为部级进入内阁，并将旅游基础设施基金会与旅游业保证基金会合并成国家旅游发展基金会（National Trust Fund for the Development of Tourism，FONATUR）。墨西哥中央银行在基金会的六名董事中占有两席，其余四席分别由国务院、财政部、旅游部和国家宗教事务出任。该基金会通常选择一些尚未开发的处女地，投资建设基础设施和度假村，改善当地旅游条件，从而引导私人企业的跟进。此外，基金会还积极吸引外国投资，提倡本国资本和外国资本共同投资开发度假区。从1974年开始，FONATUR陆续在上述五个选定地区建设整体规划的度假区（INTEGRALLY PLANNED RESORTS，IPRs）。到2005年，这五个度假区集中了270#p#分页标题#e#个饭店和度假村，客房超过41,544间，入住率70.56%（超过其他海滨地区9.7个百分点），入境旅游接待量占全墨西哥的40%，旅游外汇收入占墨西哥的54%。上述五个地区从最初的荒凉海滩发展为一流的海滨度假胜地，墨西哥整个国家也成为能与夏威夷、加勒比等比肩的国际旅游目的地。

4、 行业协会

分析墨西哥分时度假的成功原因，全国和地方分时度假行业协会的重要作用也不容忽视。作为政府职能部门与开发商之间的桥梁，行业协会从维护开发商共同的、长期的利益出发，推动政府立法，并就具体的法律规定与政府进行交涉。行业协会也通过销售人员考核（6个月一次，有两套考核办法，一套来自政府，一套来自行业协会）等办法来确保行业的规范经营。另外，行业协会还协助政府部门处理顾客的投诉问题。

三、美国和墨西哥分时度假业的比较

分时度假在美国和墨西哥的发展，既有相同之处，也存在差异。总体上说，都经历了一个从混乱到有序的发展过程，而在此期间，行业协会游说政府制定严格的法律规范是确保该业健康发展的重要因素。而由于政治制度、经济体制、社会经济发展程度、当地气候条件、居民旅游习惯等因素的不同，上述两个国家的分时度假行业在立法体系、行业关联、主要市场、行业影响、产权特点、突出优势、度假村特点等方面也存在较大差异（见表5）。

表5  美国和墨西哥分时度假业的比较

比较
共同点	发展历程	²        经历了早期的混乱发展阶段后，在行业协会的推动下，政府制定了严格的法律规范，目前均发展良好；
	行业协会	²        行业协会作为政府和成员企业之间的桥梁，致力于维护开发商的长期、共同利益； ²        行业协会积极促使政府加强立法、严格规制； ²        行业准则对法律规章起到了重要的补充作用；
	市场准入	²        进入壁垒不在于注册资金，而是要求开发商能够证明其有能力建完度假村、长期经营、不重复销售、确保购买者权益等；
	交换体系	²        目前均以点数制交换体系为主； ²        规模较大的开发商通常既有自己的交换网络，也加入RCI等交换公司的全球交换体系；
不同点		美国	墨西哥#p#分页标题#e#
	立法体系	²        联邦层面没有统一立法，50个州各自立法； ²        各州法律之间存在差异；	²        在联邦层面存在统一法律，重点对产品开发进行规范； ²        各州、市也有法规，重点对销售和营销进行规范；
	关联行业	²        与房地产业的关系更加紧密	²        成为国家旅游战略的重要组成部分，与旅游业密切关联；
	主体市场	²        本国市场	²     以美国市场为主，兼有本国以及加拿大市场（75%为外国人）；
	行业影响	²        在整个国民经济中影响不是很大；	²        旅游业（包括分时度假）占GDP8%；
	度假村特点	²        用于分时度假的度假村与一般饭店存在明显差异；	²        混合型居多：兼有一般饭店和分时度假单元的功能；
	产权特点	²    购买者可以拥有产权；	²        大部分购买者（为外国居民）只拥有长期使用权，而不能拥有产权[3]#p#分页标题#e#
	突出优势	²        度假房产的开发、销售和市场营销	²        产品和服务创新

来源：作者根据考察结果和相关资料分析整理

四、对中国分时度假行业规范发展的几点启示

自20世纪90年代中期进入中国以来，分时度假在中国的发展举步维艰，出现了各种各样的问题，被人称之为“未兴先乱”的行业。基于对美国和墨西哥分时度假业的分析，可以给我们带来以下几点启示。

1、 政府引导：建立体现政府意志的投资机构

对于发展中国家来说，政府在经济领域的引导作用不容忽视。墨西哥在旅游（特别是度假旅游）发展方面的成功经验说明，通过一个有政府背景、体现政府意志、侧重整体规划的投资机构来引导私人投资，实现度假地均衡发展是很有必要的。实际上我国早在1992年就实施了重点发展12个国家级度假区的战略，但由于各种原因而效果欠佳。为此，需要对投资体制、运行机制、市场需求分析等问题进行反思。

2、 产品性质：应是度假产品而不是投资产品

美国和墨西哥的发展说明，分时度假是一种度假产品，消费者之所以购买是出于经济性、灵活性和方便性等方面的考虑，而不是为了投资。尽管在这两个国家，分时度假也能够再销售（resell），但大部分的再销售都会低于原价（在美国，大约仅为原价的六分之一），最初的购买者不仅无法从中牟利，而且还会赔钱。但是在我国，由于一些企业的误导，使得很多购买者把分时度假与产权酒店等概念混淆，认为分时度假是一种投资产品，显然这是对产品性质的误解。

3、 目标市场：以到 / 在中国境内的度假为主

作为一种度假产品，分时度假是随着旅游者需求的变化而产生的。从墨西哥的经验可见，对于具有独特资源条件、区位优势的发展中国家来说，吸引外国游客来本国重复度假是一个长远的发展战略。从境外需求来看，中国的度假资源条件，不仅能够吸引日本、韩国等周边经济发达国家居民，而且如果开发中再融入文化因素，也能够吸引欧美等远距离度假市场。从本国需求看，中国居民的度假需求才刚刚萌生，要达到一定规模还需要一段时间，因此中国消费者在国内不同地区之间进行交换度假的可能性较大；而中国人目前的出境旅游仍以观光为主，要想真正吸引中国人去国外度假还有待时日。总之，中国分时度假业的发展应该着重吸引外国人来中国，同时满足本国居民在国内的度假需求，而不是像有些企业最初所误导的那样，把中国人交换到国外去度假。

4、 主管部门：以旅游部门为主的综合管理

分时度假的建设、销售、经营、交换服务等涉及旅游、房地产、金融等不同行业，不同行政部门必须形成一个完善的行政管制体系，从而使政府规制覆盖到所有可能出问题的环节。为此，进行综合管理是必不可少的。从政府管制的角度，不可能也没有必要为了分时度假专设一个行政部门，因此不同部门之间如何分工、协调就成了关键问题。鉴于分时度假在中国可能的发展条件和特点，建立以旅游部门为主的综合管理体制是较为可行的。

5、 法律规章：近期标准和长期立法都很必要

 

6、 行业协会：发挥其行业利益代表的作用