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美国合同法案例评析－格林诉高等法院案 |
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时间：2008-05-25
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[案情]
房东萨姆斯基在法院提起一项非法扣押财产之诉，以便取回出租的房屋和拖欠的300美元房租。房客承认没有支付房租，但他在答辩状中指出，该房东没有维修该出租的房屋，使之达到适于居住的条件。在初审阶段，该房客和他的同屋详细列举了该出租房屋的种种缺陷，并且指出，在他们通知了房东以后，这些缺陷并没有得到纠正。该房东并不否认这些严重的缺陷的存在，但他申辩说，在一个非法扣押财产之诉中，这些缺陷的存在并不能成为该房东进行辩护的理由。
加利福尼亚州最高法院从公共政策的角度出发，判决房屋的出租方对房屋的租赁者负有相当于买卖合同的卖方对买方的默示担保义务。
[评论]
这是一个把适用于货物买卖合同的默示担保适用于房屋租赁合同的案例。默示担保是法律推定的合同一方在合同订立时对他方作出的担保。默示担保与明示担保的区别在于，它不是由双方当事人在合同中规定的，而是法律认为应当包括在合同之内的，只要买卖双方在合同中没有作出相反的规定，则法律上所规定的默示担保就可以依法适用于他们之间的合同。这种担保使特定的当事人一方在合同的明示条款为其规定的义务之外承担了额外的特定义务，从而使该方承担了更多责任，使他方受到更多的保护。默示担保制度的发展是现代合同法发展的特征之一。
根据传统的普通法中“买主自慎”的理论，房东没有义务使出租的房屋达到适于居住的状态，没有义务对房屋进行修缮。但随着时代的发展，现代公寓建筑的日趋复杂化使租房人难以对房屋进行适当的检查，且城市居民只掌握了一种与维修工作毫无关系的专门化的技巧。这些变化使得“买主自慎”这一古老的原则已经不再适合现代的市场化的城市住房租赁。而且，为了设法保护消费者的合理预期，司法判决已经在有关货物买卖的案件中放弃了“买主自慎”的方法，代之以默示的特定用途担保和商销性担保。因此，加州最高法院认为在本案这一不动产租赁案件中也应放弃“买主自慎”的方法。
根据加州最高法院的这一判决，房屋的出租方对房屋的租赁者承担着保证其出租的房屋具有适于居住的品质的义务。这与货物买卖合同的卖方对买方承担的保证出售的货物具有商销品质和适合于特定用途的义务是相似的。根据美国《统一商法典》第2-314条和第2-315条的规定，货物买卖合同的卖方分别对买方承担商销性默示担保义务和特定用途默示担保义务。这些制定法本质上都体现了一种共同的公共政策，即法律应当对交易中的弱方，即在交易中处于不利地位的一方提供更多的保护。
另外，本案与案例70（Y.K.英格诉利维案）的区别在于：本案中的租赁合同是在一个商人与一个消费者之间签订的，而不是在两个商人之间签订的；交易对象是住房的租赁，而不是商业用房的租赁。因此，本案中的交易并不是在两个平等的当事人之间进行的。这也是加州最高法院令该房东承担默示担保责任的原因之一。
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