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美国合同法案例评析－Y．K．英格诉利维案 |
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时间：2008-05-03
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Yuan Kane Ing v. Levy, 26 Ill.App.3d 889,326 N.E.2d 51 (1975) [案情]
被告向原告承租了一套前面是商店后面是办公室的房子。双方没有在合同中约定房屋由谁修缮，被告只要求原告提供取暖和空调设备。后被告发现房屋出现裂缝并以此为由拒付租金，原告催租未果遂起诉法院。双方争议的焦点在于原告是否负有修缮房屋的义务？原告的没有修缮是否可以使被告免付租金？
[评析]
默示担保最初是法律强加给货物买卖中卖方的义务，其产生是因为货物买卖中卖方的交易地位往往优越于买方，法律为了保护弱势的买方而为当事人增补的条款和义务。随着20世纪社会本位思想的发展，经济自由主义和意思自治相对衰落，合同的解释突破了绝对意思自治的原则，默示条款得到了很大发展。英美法上的默示条款分为事实上的默示条款、法定的默示条款和自由裁量的默示条款。法定的默示条款一般适用在特定种类的合同中，是由法律直接加在当事人身上的义务，具有特定性和法定义务性双重特性。这类合同主要包括：房屋租赁合同、担保合同、个人服务合同和买卖合同。
但是对于房屋租赁合同中默示条款的解释也是区别对待的。对于房屋特定用途的默示担保是依个案不同的。提供经过装修的房屋的义务和没有经过装修的房屋的义务是不同的，普通的民用住房出租和商业店面出租不同，即当事人事实上的预期是不同的，因此法律强加的义务不同。先例Jack Spring, Inc. v. Little, 280 N.E.2d 208 (Ill. 1972) 中，合同双方为商人和消费者。当事人之间签订的是一个两个月的短期租赁合同，租房的前提在于房屋设施齐备可以立即入住（enjoy without delay and without the expense of preparing it for use），而不是还需要承租人花费时间来检查房屋是否完好无损。因此古老的规则“出租人不负修缮义务，除非在合同中明确约定。”不再适合于这种房屋租赁合同了，需要法官为当事人创设义务。而本案中，租赁双方都是商人，当事人租房的目的侧重于对房屋这个不动产的有形占有，只要不是有危及安全的潜在条件就认为是符合了要求。承租方可以根据自己的用途来装修房屋，在这一点上类似于古老的“多能而无专长”的农民式的租赁。况且商人之间交易谈判能力相当，不存在失衡的可能，因此法律不需要打破这种平衡而为当事人创设义务，意思自治在这个领域还是可以很好的发挥作用。
被告主张原告得知天花板出现裂缝后答应派人修理的抗辩，我认为是缺乏对价的，因此也不能强制执行。原告出租其房屋的使用权并且提供取暖和空调设备已经构成了被告交付租金的对价，后来答应修缮的诺言缺乏被告的对价支持。
另外我们可以看出英美法系的默示条款与大陆法系上的合同补缺是截然不同的。大陆法系没有所谓的默示条款，但是有相应的合同补缺规则，如根据交易惯例、行业惯例等。大陆法系的补缺前提是在不违反成文法规定的框架内做出公平合理的补充，而英美法中则是法官造法，法官可以推翻先例的规则，适应社会生活的发展要求而创设新的规则，因此在时效性上要明显强于大陆法系的做法。
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