土地法是个迷人而富有挑战性的科目，它包括了涉及我们所选的生活方式的众多深奥问题，因为土地对人类生活是至关重要的。在任何社会，甚至是我们这样一个快速发展的高科技社会，土地的使用都极为重要，在那些土地资源匮乏的地区，比如英格兰和威尔士，问题就显得更加尖锐。拟制语言和技术性的土地法概念导致土地法枯燥死板，这样的表象往往会掩盖了基本问题：土地法确实只是关于如何分配我们有限的土地。

自从人们对特定土地有了权利意识，很可能是在地上种植作物开始，土地法在本国内开始有所发展。在其漫长的发展过程中，有渐变的时期，也有引人瞩目的关键时期，比如1066年的诺曼征服时期和1925年的财产立法时期。总的来说，长久以来，律师们都继续沿用前人的观点和术语。尽管这样使土地法保留了它的封建根基和语言，但今日土地法的本质还是发生了根本的改变，土地法确实看似晦涩——像处于浓雾而非淡淡水汽之中——所以最明智的做法是一开始就将它视为一门外语来学习。土地法的词汇不久就会不再陌生，特别是通过阅读不同书籍中的土地法这个相同话题。

历史性介绍所隐藏的东西多于揭示的东西，这就使法律进一步与现实脱节。法律人们眼中的历史往往带有“分段式的时代”多样性并常被那些隐晦的政治观点影响。所以我们应警惕这样的历史。

进一步往下解释，律师们关心的是土地上的各种权利，即“土地上的权益”。他们可能会说某人“拥有土地”，但其实际意思是指某人拥有该土地上的“权益”；这些权益并非土地本身——土壤和建筑物——而是抽象的概念，就像自由持有权和租赁持有权。

开始学习任何土地权益时，要做的第一件事就是要彻底地掌握它的定义。这有助于避免学生在土地法学习中可能会发生的两件最让人沮丧的事情：一是专注于某一问题，甚至不知其所云，二是——可能更糟——认识到问题是关于什么的，但却感觉无从下手。所以如果学生尚有疑问，那么就先从土地上的权益开始学习。

构成土地法的种种规则像一台复杂的机器；触动一个杠杆或调整一个阀门，最终的产品都会改变。有些作者将土地法这个科目比作下国际象棋；有许多“棋子”（指土地权益），它们的移动要符合严格的规则。土地上某种权益的所有者其行为的自由是受限的，其地位的些许变化都会影响土地上其他权益的相对价值。

在实际中，这种机器内的复杂联系意味着只有在掌握所有其他部分的情况下，才能对该科目的某一部分有全面的掌握。土地法学习中不存在任何独立于其他部分的切入点：必须逐步观察这台机器，直到清楚个中所有联系。从一开始学习就常问“如果……将会发生什么？”这是很有帮助的。如果触动了一个“杠杆”，哪些权益会受到影响，为什么？

由于土地法复杂的定义及相互依存的规则，只有在课程将近结束的情况下，土地法这个概念对学生来说才会变得有意义。但与此同时，为了理解规则之间的关联关系，犯错也是在所难免的。总的来说，土地法的学习只有勤奋和信念，才能一切顺利，幸运的话，还能得到老师的帮助。

法律人所使用的土地法语言表明出他们看待这个世界的方法。在他们看来，这个世界中，人与土地的关系只产生于土地权益的法定框架内，所以律师们将日常生活中的事实塞入已有的“权益”模型。土地法学生的工作就是学习这些模型的构造并模仿着进行填充；之后便能操作整台机器。最后，带着这种知识和技能，学生们就可以开始在实践中检验土地法是否确实是这样运作的。

 

土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法的规则又进一步被细分为普通法规则和衡平法规则。也就是说，规则如果不是由议会制定法创造的，那它就是由“普通法”法院或者“衡平法”法院创造的。鉴于这两套规则的发展过程已由他人著作（例如墨菲和罗伯茨,1988年）做了很好的介绍，本书仅作简要概述。

起初的习惯，即后来逐渐演化成大家熟知的“普通法”，是由严格遵守法律字面意义的法官极为严苛地执行的，利益受损的公民——在没有电视记者的时代——写信向国王申诉。这些信件由国王的“秘书”即枢密大臣进行回复。枢密大臣可以运用国王的权利推翻王座法院的法官判决结果。这种求助于枢密大臣的良心、求助于“衡平法”的做法渐渐流行起来，自大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭已经经常推翻王座法院的判决。

但是这套新的司法系统并不是要完全取代普通法规则，仅仅是在良知需要的时候才会介入：衡平法不是为了破坏普通法而是为了填补普通法而出现的。为了司法职业利益的最大化，普通法法庭和大法官法庭独立存在，各自有各自的程序和救济方法。这最终导致司法效率极低，因而两个法庭通过1873年和875年的《司法法》而合并。但是，甚至在今日，法律人仍遵循着普通法和衡平法各自的规则和救济方式。

许多关于土地的制定法日期都是1925年，这个年份对土地法律师来说极有意义。土地法律制度曾被一部巨典即1922年的《财产法》改变了，但是那部《财产法》并未能实施，而是被细分成了1925年的多部法律。1925年的主要成文法有：

AEA 遗产管理法

LPA 财产法

LCA 土地负担法

LRA 定序土地法

SLA 转让受限土地法

TA 受托人法

【本文主译人：应雨潼，对外经济贸易大学法学院2009级法律硕士（法学）。参与评议的人员为：对外经济贸易大学法学院2009级法律硕士（法学）丁义操、王健、田小影、刘莹、张苗、黄荣荣；对外经济贸易大学法学院2008级国际法学博士生石伟。】