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杜景林 卢谌 石伟：德国住宅所有权法 |
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时间：2013-03-26
点击：
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【内容提要】本文对《德国关于住宅所有权及继续性居住权的法律》进行了详细介绍，共分两大部分，第Ⅰ部分为“译文原文”，第Ⅱ部分为“译文说明”。
在“译文原文”部分，该法律的最新修订版本被全文译出，共64条，分为四个部分。第一部分是“住宅所有权法”，共30条，内容涉及住宅所有权的设定、管理等方面的内容，是该法的核心内容；第二部分是“继续性居住权”，共12条，对涉及此种权力的相关问题进行了规定；第三部分是“程序性规定”，共16条，对诉讼程序、法院管辖权等问题进行了规定；第四部分是“补充规定”共计6条。
“译文说明”对该法律中关于住宅所有权和继续性居住权的相关规定进行了综述，并深入分析了住宅所有权的设定、住宅所有权人的共同关系和共有部分的管理等重要问题。与该法律比较，我国的相关法律制度仍不完善，有必要制订专门的有关建筑物区分所有权的法律。
一、译文原文
《德国关于住宅所有权及继续性居住权的法律》
（《德国住宅所有权法》）[1]
第一部分住宅所有权法
第1条定义
（1）依据本法，可以在住宅上设定住宅所有权，在建筑物非用于居住目的的场所设定部分所有权。
（3）部分所有权是指对一个建筑物非用于居住目的的场所的特别所有权，同时结合在其所属的共同所有权中所占有的共有份额。
（4）住宅所有权和部分所有权不得采取将特别所有权与数土地上的共有权相结合的方式设定。
（5）本法意义上的共同所有权是指建筑物上不属于特别所有权或者第三人所有权的那些部分、设施以及设置。
（6）对于部分所有权，准用关于住宅所有权的规定。
第一章住宅所有权的设定
第2条设定的方式
住宅所有权通过合同上赋予特别所有权（第3条）或者通过分割（第8条）设定。
第3条合同上赋予特别所有权
（1）对一个土地的共有（《德国民法典》第1008条）可以通过共有人的合同以下述方式限制，即与《德国民法典》第93条不同，对于共有人中的任何一人，针对一个在该土地上设置的建筑物，或者针对一个应当在该土地上设置的建筑物，均可以赋予对一个特定住宅的特别所有权，或者赋予对非用于居住目的的特定场所的特别所有权。
（2）仅在住宅或者其他场所自身处于完结状态的情形，始应当赋予特别所有权。车库场所因永久标示而清楚可辨的，视作为完结的场所。
（3）无论在此之外联邦领域之内的法律情况如何，在《德国统一条约》第3条所称的领域内，对于1990年10月3日之前在建筑法上获得批准的住宅或者其他场所，其完结性不因下述情况而被排除，即住宅隔墙和住宅隔顶或者其他场所情形与之相应的墙壁或者天花板不符合建筑法上的要求，而这些要求是在给予证明之时依第7条第4款第2项所适用的。这一规定适用至1996年12月31日时止。
第4条方式规定
（1）为赋予和废止特别所有权，需要当事人对发生权利变动成立合意，并且登记于土地登记簿。
（2）合意需要采取为不动产合意所规定的方式。特别所有权不得以附带条件或者期限的方式赋予或者废止。
（3）一方当事人因合同而有义务赋予、取得或者废止特别所有权的，对于此种合同，准用《德国民法典》第311b条的规定。
第5条特别所有权的标的及内容
（1）特别所有权的标的为依照第3条第1款所规定的场所以及属于这些场所的建筑物组成部分，并且这些场所或者组成部分可以变更、消除或者添加，而不会因此使共同所有权或者使另外一个住宅所有权人基于特别所有权所享有的权利受到第14条所准许程度之外的妨害，或者使建筑物的外在形成情况受到改变。
（2）建筑物的各个部分，以其为维护建筑物的存在或者安全而为必要为限，以及那些服务于住宅所有权人共同使用之目的的设施和设置，不构成特别所有权的标的，即使其位于处在特别所有权之下的场所的范围之内，也不例外。
（3）住宅所有权人可以通过约定而将那些可以构成特别所有权标的的建筑物组成部分归属于共同所有权之内。
（4）关于住宅所有权人相互关系的协议，可以依第二章和第三章的规定而成为特别所有权的内容。
第6条特别所有权的不独立性
（1）如无所属的共有份额，则特别所有权不得出让或者设定负担。
（2）对于共有份额的权利及于共有份额所包括的特别所有权。
第7条土地登记簿规定
（1）在第3条第1款的情形，对于任何一个共有份额，均依职权设置一个特别的土地登记簿簿页（住宅登记簿，部分所有权登记簿）。在这里，应当登入共有份额所包括的特别所有权，以及作为对共有的限制，登入所赋予的、为其他共有份额所包括的各项特别所有权。土地的登记簿页依职权结毕。
（2）不存在混乱之虞的，可以不设置特别的土地登记簿簿页。在此种情形，土地登记簿簿页应当被称作为共同的住宅登记簿（部分所有权登记簿）。
（3）为详尽指称特别所有权的标的和内容，可以引用关于登记同意的情况。
（4）登记同意可以附加下述内容作为附件：
1. 由建筑机关签字和盖章的建筑图纸，并且从中可以看出建筑物的划分情况，以及可以看出处于特别所有权之下和处于共同所有权之下的建筑物各个部分的位置和大小（区分计划）；属于同一住宅所有权的全部场所，每次均应当使用同一编号标识；
2. 建筑机关签发的具备第3条第2款要件的证明。
登记同意书中为各个特别所有权注明编号的，其应当与区分计划中的编号保持一致。
（5）对于部分所有权登记簿，准用关于住宅所有权登记簿的规定。
第8条由所有权人分割
（1）通过向土地登记处作出表示，土地的所有权人可以采取下述方式将土地的所有权分割成为共有份额，即在一个已经设置或者应予设置的建筑物之内，对一个特定住宅的特别所有权，或者对非用于居住目的的特定场所的特别所有权，与任何份额均是联系在一起的。
（#p#分页标题#e#2）在第1款的情形，准用第3条第2款以及第5条、第6条、第7条第1款和第3至5款的规定。分割自住宅登记簿设置之时起发生效力。
第9条住宅登记簿的结毕
（1）住宅登记簿以下述方式结毕：
1. 特别所有权依第4条被废止的，依职权结毕；
2. 全部的特别所有权因建筑物完全灭失而失其标的物，并且已经通过建筑机关的证明而得到说明的，依全部住宅所有权人的申请而结毕；
3. 全部的住宅所有权集中于一人的，依该所有权人的申请而结毕。
（2）一项住宅所有权上被设定有一个第三人的权利的，以一般性的规定为废止特别所有权而要求该第三人作出同意为限，这种一般性的规定不因第1款而受妨害。
（3）住宅登记簿被结毕的，对于土地，依一般规定设置一个土地登记簿簿页；在特别所有权没有被废止的限度内，特别所有权随该土地登记簿簿页的设置而消灭。
第二章住宅所有权人的共同关系
第10条一般原则
（1）住宅所有权人相互间的关系依本法的规定确定，并且在本法不包含有特别规定的限度内，依《德国民法典》关于共同关系的规定确定。在没有明确的其他规定的限度内，住宅所有权人可以订立背离本法规定的协议。
（2）住宅所有权人为补充或者背离本法的规定而以协议调整相互间的关系的，此种协议以及此种协议的变更或者废止，仅在其作为特别所有权的内容被登记于土地登记簿时，始能够对抗一个住宅所有权人的特别继受人。
（3）住宅所有权人依第23条作出的决议和法官依第43条作出的裁判，为对一个住宅所有权人的特别继受人发生效力，不需要登记于土地登记簿。
（4）以事项依本法或者依住宅所有权人的协议可以通过多数表决而决定为限，在此种事项上实施的法律行为，在其系基于以此种多数作出的决议而实施时，无论其利益或者不利益，也对表决反对或者没有参加决议的那些住宅所有权人发生效力。
第11条共同关系的不可解除性
（1）没有住宅所有权人可以请求废止共同关系。这亦适用于基于重大事由的废止。背离性的协议仅在下述情形是准许的，即建筑物全部或者部分被灭失，并且不存在重建的义务。
（2）扣押债权人请求废止共同关系的权利（《德国民法典》第751条），以及在支付不能程序中存在的请求废止共同关系的权利（《德国支付不能法》第84条第2款），被排除在外。
第12条出让的限制
（1）作为特别所有权的内容，可以约定，为出让自己的住宅所有权，一个住宅所有权人需要得到其他住宅所有权人或者一个第三人的同意。
（2）此项同意仅在存在重大事由时始能够被拒绝。在此之外，对于特定的情形，可以通过第1款的协议而赋予住宅所有权人以给予同意的请求权。
（3）依第1款已经作出协议的，在所需要的同意没有被给予的时间限度之内，住宅所有权人的出让以及住宅所有权人因之而负有此种出让义务的合同，不生效力。以强制执行途径实现的出让，或者由支付不能管理人作出的出让，等同于法律行为性质的出让。
第13条住宅所有权人的权利
（1）在法律或者第三人的权利不与之抵触的限度内，任何住宅所有权人均可以随意处分处于特别所有权之下的建筑物的各个部分，特别是可以居住、以使用租赁的方式出租、以用益租赁的方式出租或者以其他方式用益，并且可以排除其他人的干涉。
（2）任何住宅所有权人均有权依第14条、第15条而一同使用共同的所有权。对于共同所有权的其他用益，任何住宅所有权人均依第16条而享有份额。
第14条住宅所有权人的义务
任何住宅所有权人均负有下述义务：
1. 对处于特别所有权之下的各个建筑物部分进行维护，并且仅以下述方式对这些部分以及对共同所有权进行使用，即其他住宅所有权人中没有人因此遭受不利益，而且这种不利益超出了有序化共同生活中无法避免的程度；
2. 人员属于自己家政或者营业经营范围之内的，或者人员以其他方式利用处于特别所有权或者共有所有权之下的各个土地部分或者各个建筑物部分的，应当督促这些人遵守第1项所称的义务；
3. 对处于特别所有权之下的各个建筑物部分以及对共同所有权进行干涉的，在这些干涉系基于依第1项、第2项而为许可的限度之内，应当予以容忍；
4. 在为保持和维护共同所有权而为必要的限度之内，应当许可踏入和使用处于特别所有权之下的各部分建筑物；对于因此而发生的损害，应当作出赔偿。
第15条使用规定
（1）住宅所有权人可以以协议对特别所有权和共同所有权的使用作出规定。
（2）在第1款的协议不与之抵触的限度内，对于那些处在特别所有权之下各部分建筑物以及对于共同所有权，住宅所有权人可以采取多数决定的方式而决议进行符合其性质的正常使用。
（3）对于处在特别所有权之下的各部分建筑物以及对于共同所有权，在所请求的使用符合法律，符合协议和决议，并且在没有其他规定的限度内，符合依公平裁量所决定的全体住宅所有权人的利益时，任何住宅所有权人均可以请求使用。
第16条用益、负担和费用
（1）对于共同所有权，任何住宅所有权人均享有与自己份额相应的用益。该份额依《德国土地登记法》第47条所规定的在土地登记簿上所登记的共有份额比例决定。
（2）任何住宅所有权人均对其他的住宅所有权人负有下述义务，即依自己的份额比例（第1款第2句）承担共同所有权的负担，承担保持、维护和其他管理的费用，以及承担共同使用共同所有权的费用。
（3）一个住宅所有权人不同意依第22条第1款所采取的措施的，对于基于此种措施而产生的用益，其无权请求自己的份额；对于因此种措施所引起的费用，其无义务承担。
（4）第2款所称的管理费用特别是包括第18条意义上的法律争执费用和第14条第4项情形的损害赔偿。
（5）第43条所称的程序费用不属于第2款意义上的管理费用。
第17条共同关系废止时的份额
在废止共同关系的情形，共有人的份额依共同关系废止之时其住宅所有权价值的比例确定。一项共有份额的价值因措施而出现改变，而住宅所有权人并未依第22条第1款对这些措施表示同意的，在计算该份额的价值之时，此种改变不在考虑之内。
#p#分页标题#e#
第18条住宅所有权的剥夺
（1）一个住宅所有权人因过错而严重侵害自己对其他住宅所有权人所负担的义务，致使不再能够苛求这些其他的住宅所有权人与其继续维持共同关系的，这些其他的住宅所有权人可以请求其出让自己的住宅所有权。
（2）特别是在下述情形，具备第1款的要件：
1. 住宅所有权人尽管受到警告仍然一再地严重违犯其依第14条所负担的义务；
2. 住宅所有权人长于三个月迟延履行自己的负担及费用承担义务（第16条第2款），并且数额超出自己住宅所有权统一价值百分之三的。
（3）对于依第1款作出的请求，住宅所有权人应当采取多数决定的方式作出决议。此项决议要求有表决权的住宅所有权人半数以上的同意。于此情形，不适用第25条第3款、第4款的规定。
（4）第1款中所规定的请求权，不得因住宅所有权人的协议而受到限制或者被排除。
第19条判决的效力
（1）一个住宅所有权人因判决而出让自己的住宅所有权的，该判决取代为自愿拍卖住宅所有权所必要的表示，也取代为将住宅所有权转移于拍得人所必要的表示。为拍得人的利益，由此项判决而实施搬迁和交付的强制执行。于此，准用《德国强制拍卖与强制管理法》第93条第1款第2句和第3句的规定。
（2）在第18条第2款第2项的情形，至拍定之时止，住宅所有权人可以采取下述措施以避免第1款所称的判决效力，即履行那些自己因之而受到判决的义务，包括赔偿因法律争执和拍卖程序所发生的费用的义务，以及届期的承担负担和费用的其他义务。
（3）诉讼上的和解，或者在调解机构达成的和解，以住宅所有权人因之负有出让自己住宅所有权的义务为限，等同于第1款所称的判决。
第三章管理
第20条管理的划分
（1）共同所有权的管理由住宅所有权人依第21条至第25条和管理人依第26条至第28条进行，在设置管理顾问委员会的情形，亦由管理顾问委员会依第29条进行。
（2）管理人的选任不得被排除。
第21条由住宅所有权人管理
（1）在本法或者住宅所有权人的协议没有其他规定的限度内，共同所有权的管理由住宅所有权人共同进行。
（2）任何住宅所有权人在不征得其他住宅所有权人同意的情况下均有权采取措施，以防止共同所有权直接面临的损害，但以此种措施为防止损害而为必要为限。
（3）以共同所有权的管理未因住宅所有权人的协议而被规定为限，住宅所有权人可以根据共同所有权的性质采取多数决定的方式而决议进行相应的通常管理。
（4）在所请求的管理符合协议和决议，并且以没有此种协议和决议为限，符合依公平裁量所决定的全体住宅所有权人的利益时，任何住宅所有权人均可以请求管理。
（5）通常的符合全体住宅所有权人利益的管理特别是包括下述方面：
1. 制定建筑物使用规则；
2. 对共同所有权进行通常的保持和维护；
3. 以重置价值对共同所有权订立火灾保险，以及住宅所有权人对房屋及土地所有权人责任订立适当的责任保险；
4. 筹集适当的用于保持目的的准备金；
5. 制定经济计划（第28条）；
6. 容忍一切措施，但要求这些措施为住宅所有权人的利益为设置对话设施、通信设施或者能源供给设施而为必要为限。
（6）因采取第5款第6项所称措施而受利益的住宅所有权人，有义务赔偿因之而发生的损害。
第22条特别费用，重建
（1）建筑上的改变和费用支出超出通常的保持或者维护共同所有权的范围的，不得依第21条第3款而决议作出此种改变和支出，也不得依第21条第4款而请求作出此种改变和支出。以此种改变并没有使一个住宅所有权人的权利受到超出第14条所规定程度的妨害为限，采取此种措施无需征得该住宅所有权人的同意。
（2）建筑物有一半以上的价值已经灭失，并且损害没有因保险或者以其他方式受到抵偿的，不得依第21条第3款决议重建，或者依第21条第4款请求重建。
第23条住宅所有权人大会
（1）事务依本法或者依住宅所有权人协议可以由住宅所有权人通过决议作出决定的，此种事务在住宅所有权人大会上通过决议作出规定。
（2）为使一个决议发生效力，要求在召集之时即指明内容。
（3）全体住宅所有权人以书面方式表示同意一个决议的，即使没有大会，该决议仍发生效力。
（4）一个决议仅在依第43条第1款第4项被宣告无效时，始为无效。此种决定的申请仅能够在决议之后的一个月之内提出，但决议违背法律规定，而该法律规定的遵守又不能够被放弃的，不在此限。
第24条召集，主席席位，记录
（1）住宅所有权人大会由管理人一年至少召集一次。
（2）在住宅所有权人以协议规定的情形，住宅所有权人大会必须由管理人召集，在其他情形，以采取书面方式并且陈述目的和理由而由四分之一以上的住宅所有权人请求召开为限，必须由管理人召集。
（3）管理人不在，或者其违犯义务而拒绝召集住宅所有权人大会的，在设置有管理顾问委员会时，大会也可以由管理顾问委员会主席或者副主席召集。
（4）召集以文字形式进行。以不存在特别迫切的情形为限，召集的期间至少应当为一周。
（5）以住宅所有权人大会没有其他规定为限，住宅所有权人大会的主席席位由管理人担任。
（6）在大会上作出的决议，应当制作笔录。笔录应当由主席和一个住宅所有权人签署，在设置有管理顾问委员会的情形，也应当由该委员会的主席或者副主席签署。任何住宅所有权人均有权查阅笔录。
第25条多数决定#p#分页标题#e#
（1）事务由住宅所有权人以多数决定的方式决议的，对于此种事务上的决议，适用第2款至第5款的规定。
（2）任何住宅所有权人均享有一票表决权。一个住宅所有权为数个人共同享有的，该数人仅能够统一地行使表决权。
（3）按土地登记簿上所登记的共有份额的多少计算，大会仅在所出席的具有表决权的住宅所有权人代表一半以上的共有份额时，始具有决议能力。
（4）一个大会非依第3款具有决议能力的，管理人应当召集一个具有同样内容的新的大会。不考虑所代表份额的多少，该大会具有决议能力；对于此一内容，在召集时应当予以指明。
（5）决议涉及与一个住宅所有权人实施关于共同所有权管理方面的法律行为，或者涉及其他住宅所有权人对该住宅所有权人实施的诉讼的开始或者完结的，或者该住宅所有权人依第18条受到确定判决的，该住宅所有权人不享有表决权。
第26条管理人的选任与解任
（1）关于管理人的选任与解任，由住宅所有权人以多数决定的方式决定。选任至多可以为五年。管理人的解任可以限定于存在重大事由的情形。不准许对管理人的选任或者解任作出其他的限定。
（2）准许重复选任；其需要住宅所有权人再次作出决议，该项决议至早可以于选任时间届满之前一年作出。
（3）没有管理人的，在迫切的情形，至此种情况消除时止，依一个住宅所有权人的申请，或者依一个对选任管理人具有正当利益的第三人的申请，应当由法官选任一个管理人。
（4）以管理人资格必须由公开认证的文书证明为限，以提示关于选任决议的笔录为已足，但要求第24条第6款中所称人员的签字已经得到公开认证。
第27条管理人的任务和权限
（1）管理人具有权利和义务，
1. 实施住宅所有权人的决议，并且负责实施住房规则；
2. 采取为对共同所有权进行通常的保持和维护而有必要采取的措施；
3. 在迫切的情形，采取其他为维护共同所有权而有必要采取的措施；
4. 管理共同的金钱。
（2）管理人有权以全体住宅所有权人的名义，并且以对全体住宅所有权人发生效力的方式实施下列行为：
1. 在涉及住宅所有权人共同事务的限度内，要求支付、受领并转交负担及费用金额、清偿金额和抵押利息；
2. 实施及受领与共同所有权的经常管理有关的一切款项和给付；
3. 受领意思表示及送达，但以其系指向具有此种身份的全体住宅所有权人为限；
4. 采取为维持期间或者为避免其他的法律不利益而有必要采取的措施；
5. 在诉讼上和在诉讼外主张请求权，但以管理人因住宅所有权人的决议而在此方面被授权为限；
6. 作出为实施第21条第5款第6项所称的措施而为必要的表示。
（3）管理人依第1款、第2款享有的任务和权限，不得因住宅所有权人的协议而被限制。
（4）管理人有义务将住宅所有权人的金钱与自己的财产分开管理。对于此种金钱的处分，可以以一个住宅所有权人或者一个第三人的同意为要件。
（5）管理人可以向住宅所有权人要求出具能够表明自己代理权权限范围的授权证书。
第28条经济计划，账目的提出
（1）对于任何一个公历年度，管理人都应当制定一个经济计划。经济计划包含下述内容：
1. 在管理共同所有权时预计的收入和支出；
2. 住宅所有权人承担负担和费用的份额义务；
3. 住宅所有权人对第21条第5款第4项中规定的保持准备金的费用缴纳。
（2）经管理人要求，住宅所有权人有义务预先支付与所决议的经济计划相应的费用金额。
（3）管理人应当在公历年度结束之后提出结算。
（4）住宅所有权人可以通过多数决定的方式随时要求管理人提出账目。
（5）管理人提出的经济计划、结算和账目，由住宅所有权人以多数决定的方式作出决议。
第29条管理顾问委员会
（1）住宅所有权人可以采取多数决定的方式决议选任管理顾问委员会。管理顾问委员会由一个担任主席的住宅所有权人和另外两个担任副主席的住宅所有权人构成。
（2）管理顾问委员会协助管理人执行任务。
（3）经济计划、关于经济计划的结算、提出的账目以及费用预估，在住宅所有权人大会对之进行决议之前，应当交由管理顾问委员会进行审查，并且应当附具审查意见。
（4）管理顾问委员会在需要时由主席召集。
第四章住宅地上权
（1）一项地上权按份额为数个人共同享有的，此种份额可以以下述方式受到限制，即对于一个基于地上权所设立的或者应当设立的建筑物之内的一个特定住宅或者并非用于居住目的的特定场所，共同权利人中的任何一人均被赋予特别所有权（住宅地上权，部分地上权）。
（2）一个地上权人可以通过准用第8条而分割地上权。
（3）对于任何一个份额，均依职权设置一个特别的地上权土地登记簿簿页（住宅地上权登记簿，部分地上权登记簿）。在此之外，对于住宅地上权（部分地上权），准用关于住宅所有权（部分所有权）的规定。
第二部分继续性居住权
第31条定义
（1）一个土地可以以下述方式设定负担，即因设定负担而受利益的人，有权在排除所有权人的情况下，对在一个于该土地上设立或者应当设立的建筑物之内的一个特定住宅进行居住，或者以其他的方式进行用益（继续性居住权）。继续性居住权可以扩大及于位于该建筑物之外的土地部分，但以住宅在经济上仍然为主物为限。
（2）一个土地可以以下述方式设定负担，即因设定负担而受利益的人，有权在排除所有权人的情况下，对在一个于该土地上设立或者应当设立的建筑物之内的并非用于居住目的的特定场所进行用益（永久用益权）。
（3）对于永久用益权，准用关于继续性居住权的规定。
第32条登记的要件
（1）继续性居住权仅在住宅自身已经完结之时，始应当设定。
（2）为详尽指称继续性居住权的标的和内容，可以引用关于登记同意的情况。登记同意可以附加下述内容作为附件：
#p#分页标题#e#1. 由建筑机关签字和盖章的建筑图纸，并且从中可以看出建筑物的划分情况，以及可以看出处于继续性居住权之下的建筑物各个部分的位置和大小（区分计划）；属于同一继续性居住权的全部场所，每次均应当使用同一编号标识；
2. 建筑机关签发的具备第1款要件的证明。
登记同意书中为各个继续性居住权注明编号的，其应当与区分计划中的编号保持一致。
（3）对于第33条第4款第1项至第4项中所称的事务、对于回复请求权的要件（第36条第1款）、以及对于归还情形的补偿（第36条第4款）没有作出协议的，土地登记处应当拒绝对继续性居住权进行登记。
第33条继续性居住权的内容
（1）继续性居住权可以出让和继承。其设定不得附条件。
（2）对于继续性居住权，以没有其他约定为限，准用第14条的规定。
（3）对于建筑物和土地用于共同使用的各个部分、设施和设置，以无其他约定为限，权利人可以共同使用。
（4）作为继续性居住权的内容，可以订立下述方面的协议：
1. 用益的种类和范围；
2. 对处于继续性居住权之下的各部分建筑物进行保持和维护；
3. 权利人承担土地上公法或者私法负担的义务；
4. 为建筑物订立保险，并且在灭失的情形进行重建；
5. 在具备特定要件的情形，所有权人要求提出担保的权利。
第34条所有权人及继续性居住权人的请求权
（1）对于所有权人因变更或者减损而享有的赔偿请求权，以及对于居住权人享有的赔偿费用支出或者准许取回设备的请求权，准用《德国民法典》第1049条、第1057条的规定。
（2）继续性居住权受到妨害的，对于权利人的请求权，准用有关基于所有权的请求权的规定。
第35条出让的限制
作为继续性居住权的内容，可以约定为出让继续性居住权，权利人需要得到所有权人或者一个第三人的同意。在此种情形，准用第12条的规定。
第36条回复请求权
（1）作为继续性居住权的内容，可以约定，在具备特定要件的情况下，权利人有义务将继续性居住权转移给土地所有权人，或者转移给一个应当由土地所有权人指定的第三人（回复请求权）。回复请求权不得与土地的所有权分离。
（2）继续性居住权涉及场所，而对于这些场所适用使用租赁中的承租人保护制度的，仅于存在理由，并且出租人据此可以请求废止或者终止租赁关系时，所有权人始得行使回复请求权。
（3）自所有权人知悉具备要件之时起，回复请求权在六个月之后完成时效，无论是否存在此种知情，均自要件具备时起经二年完成时效。
（4）作为继续性居住权的内容，可以约定，在所有权人行使回复请求权时，所有权人应当向权利人给予补偿。作为继续性居住权的内容，可以对补偿的计算或者数额或者支付的方式作出约定。
第37条以使用租赁的方式出租
（1）继续性居住权人以使用租赁的方式或者以用益租赁的方式出租处在继续性居住权之下的各部分建筑物或者土地的，在继续性居住权消灭时，使用租赁或者用益租赁关系消灭。
（2）所有权人行使自己的回复请求权的，所有权人或者继续性居住权的被转移人，加入到使用租赁或者用益租赁关系之内；于此准用《德国民法典》第566条至第566e条的规定。
（3）继续性居住权被出让的，准用第2款。继续性居住权以强制执行方式被出让的，在准用《德国强制拍卖与强制管理法》第57a条的情况下，受让人享有终止权。
第38条加入法律关系
（1）继续性居住权被出让的，受让人取代出让人而进入到在其权利存续期间由与所有权人的法律关系所产生的义务关系之内。
（2）土地被出让的，受让人取代出让人而进入到在其所有权存续期间由与继续性居住权人的法律关系所产生的权利关系之内。对于在强制拍卖中因拍定所完成的受让，在继续性居住权不因拍定而消灭时，适用同样规定。
第39条强制拍卖
（1）作为继续性居住权的内容，可以约定，在强制拍卖土地的情形，与《德国强制拍卖与强制管理法》第44条不同，即使在顺位上优先于或者同等于继续性居住权的抵押权、土地债务、定期金债务或者土地负担的债权人申请对土地实行强制执行，继续性居住权仍然应当继续存在。
（2）为使其发生效力，第1款的协议需要得到抵押权、土地债务、定期金债务或者土地负担在顺位上优先于或者同等于继续性居住权的人的同意。
（3）第1款的协议仅对下述情形发生效力，即居住权人在确认拍卖条件之时已经履行自己对所有权人负担的届期支付义务；为补充第1款的协议，可以约定，继续性居住权的存续尚取决于其他的要件。
第40条报酬的责任
（1）抵押权、土地债务、定期金债务或者土地负担，以其在顺位上优先于或者同等于继续性居住权为限，以及公共负担，以其表现为定期性的给付为限，以与及于使用租赁中的租金债权同一的方式，及于继续性居住权的报酬的请求权，但以第2款中没有作出其他的规定为限。在此之外，不得准用关于使用租赁租金债权的规定。
（2）作为继续性居住权的内容，可以约定，对报酬请求权所作出的处分，在约定报酬为定期性给付时，对于在顺位上优先于或者同等于继续性居住权的抵押权、土地债务、定期金债务或者土地负担的债权人而言，发生效力。对于此种约定，准用第39条第2款。
第41条对长期继续性居住权的特别规定
（1）继续性居住权在时间上不受限制，或者被赋予的期限超出十年的，对于此种继续性居住权，适用第2款和第3款的特别规定。
（2）以没有其他约定为限，所有权人对继续性居住权人负有下述义务，即针对在顺位上优先于或者同等于继续性居住权的抵押权与所有权集中于一人的情形，使抵押权归于消灭，并且同意将相应的注销预告登记登入土地登记簿。
（3）所有权人行使回复请求权的，其有义务向继续性居住权人给予适当的补偿。
第42条地上权的负担设定
（1）在地上权上设定继续性居住权，准用第31条至第41条的规定。
（2）在地上权回复时，继续性居住权继续存在。
第三部分程序性规定
第一章#p#分页标题#e#住宅所有权事件的非诉管辖程序
第43条由法官裁判
（1）土地所在辖区的初级法院，在非诉管辖程序中裁判下述事件：
1. 经一个住宅所有权人申请，裁判由住宅所有权人共同关系和由管理共同所有权产生的、住宅所有权人相互之间的权利和义务，但不包括废止共同关系情形的请求权（第17条）和剥夺住宅所有权的请求权（第18条、第19条）；
2. 经一个住宅所有权人申请，或者经管理人申请，裁判在管理共同所有权时管理人的权利和义务；
3. 经一个住宅所有权人申请，或者经一个第三人申请，裁判在第26条第3款情形管理人的选任；
4. 经一个住宅所有权人申请，或者经管理人申请，裁判住宅所有权人决议的效力。
（2）在规定不由法律或者住宅所有权人的协议或者决议而产生的限度之内，法官依公平裁量作出裁判。
（3）对于程序，适用第44条至第50条的特别规定。
（4）程序的参加人
1. 在第1款第1项的情形，为全体的住宅所有权人；
2. 在第1款第2项和第4项的情形，为住宅所有权人和管理人；
3. 在第1款第3项的情形，为住宅所有权人和第三人。
第44条一般程序原则
（1）法官通常应当与当事人进行言词审理，并努力促成当事人和解。
（2）成立和解的，应当作成笔录，并且应当依照关于民事诉讼和解的规定作成笔录。
（3）对于程序期间，法官可以作出暂时命令。此种暂时命令不得单独被撤销。
（4）在裁判中，法官应当作出为执行裁判所必要的命令。裁判应当附具理由。
第45条法律手段，确定力
（1）对于初级法院的裁判，准予提出即时抗告，对于抗告法院的裁判，准予提出即时再抗告，但以抗告或者再抗告标的的价值超出750欧元为限。
（2）裁判自确定之时起发生效力。其对所有的当事人均具有约束力。
（3）基于确定裁判、诉讼和解以及暂时命令，依《德国民事诉讼法》的规定进行强制执行。
（4）事实上的情况出现实质性改变的，经一个当事人申请，在为避免不公正的艰难情形而为必要的限度之内，法官可以变更自己的裁判，或者变更诉讼和解。
第46条与法律争执的关系
（1）在一个法律争执中事件发生系属，而对于此种事件应当以非讼事件程序依第43条第1款进行裁判的，在此限度内，受诉法院应当将案件交给依第43条第1款具有管辖权的初级法院，以使其依非讼事件程序完结案件。发送裁定可以在听取当事人意见之后不经言词审理而作出。发送裁定对于其上所指称的法院具有约束力。
（2）法律争执的裁判取决于第43条第1款中所称程序的结果的，受诉法院可以命令中止审理，直至该程序完结。
第46 a条督促程序
（1）支付请求权，以其应依第43条第1款裁判为限，可以依《德国民事诉讼法》的规定而在督促程序中主张。《德国民事诉讼法》第689条第2款所称的专属管辖权，为土地所在辖区的初级法院享有。适用《德国民事诉讼法》第690条第1款第5项，要求指称依第43条第1款具有管辖权的非讼事件法院。随卷宗依《德国民事诉讼法》第696条第1款第4句或者第700条第3款第2句到达该法院，要求发布督促命令的申请视作为第43条第1款的申请。
（2）在异议的情形，非讼事件法院为申请人指定一个期间以说明申请的理由。在理由到达之前，不继续进行程序。至理由送达后二周的期间届满时止，可以撤回异议；应当适用《德国民事诉讼法》第699条第1款第3句的规定。
（3）在申诉的情形，以申诉没有因不准许而被驳回为限，非讼事件法院为申请人指定一个期间以说明申请的理由。应当适用《德国民事诉讼法》第339条、第340条第1款和第2款以及第341条第1款的规定。在理由到达之前，在保留第44条第3款措施的情况下，不继续进行程序。至期间届满时止理由不到达的，经申请人申请，中止强制执行。已经实行的执行处分可以被废止。对于申诉的撤回，准用第2款第3句前半句的规定和《德国民事诉讼法》第346条的规定。法院在实体上作出裁判的，应当适用《德国民事诉讼法》第343条。非讼事件法院对申诉的准许性作出裁判，并且以裁定在实体上作出裁判，而对于该裁定，可以依第45条第1款提出即时抗告。
第47条费用裁判
何方当事人应当承担法院费用，由法官依公平裁量决定。在此，其亦可以决定，法院外的费用应当全部或者部分得到归还。
第48条程序费用
（1）对于法院的程序，应当收取全额费用。引起法院裁判的，费用提高至全额费用的三倍。在促成裁判之前，或者在促成由法院媒介的调解之前，申请被撤回的，费用减少至全额费用的一半。先期实行督促程序的（第46a条），依《德国法院费用法》应当收取的、申请发布督促命令的程序的费用，折抵为法院程序的费用；准用对《德国法院费用法》费用目录第1210号所作出的说明。不应当适用《德国法院费用法》第12条第3款第3句。
（2）对于标的的各个部分应当适用不同费率的，各个部分的费用应当单独计算；但不允许超出由各部分价值的总额按最高费率计算出来的费用。
（4）对终结审级的裁判提出抗告的，在对此种抗告开始的程序中，收取与第一审级同样的费用。
第50条受诉法院的程序费用
受诉法院依第46条将案件交由初级法院审理的，在收取法院费用时，应当将受诉法院至今为止实施的程序作为接管法院程序的一部分来处理。
第二章法律争议的管辖
第51条剥夺住宅所有权诉讼的管辖
土地所在辖区的初级法院，无论争议标的的价值如何，均对住宅所有权人相互之间因剥夺住宅所有权（第18条）所发生的法律争议具有管辖权。
第52条继续性居住权法律争议的管辖
土地所在辖区的初级法院，无论争议标的的价值如何，均对所有权人与继续性居住权人之间关于第33条所称的内容和继续性居住权的回复（第36条第1款至第3款）所发生的法律争议具有管辖权。
第三章拍卖住宅所有权时的程序
第53条管辖，程序
（1）对于第19条情形住宅所有权的自愿拍卖，土地在其职务辖区之内的任何公证人，均具有管辖权。
（2）程序依第54条至第58条的规定确定。对于因拍卖所促成的文书，适用一般性规定。
第54条申请，拍卖条件
（1）住宅所有权人依第19条取得判决的，拍卖依这些住宅所有权人中任何一人的申请进行。
（2）在申请中，应当指称土地、应予拍卖的住宅所有权和拍卖所依据的判决。申请应当附具一份住宅登记簿的认证副本和一份土地官方目录的节本。
（3）拍卖条件由公证人依公平裁量确定；在确定之前，应当听取申请人和受判决的住宅所有权人的意见。
第55条期日规定
（1）期日确定与期日之间的期限不应当超过三个月。期日规定的公告与期日之间一般应当有六周的期限。
（2）期日规定应当包含下述内容：
1. 指称土地和应予拍卖的住宅所有权；
2. 拍卖的时间和地点；
3. 说明拍卖是自愿拍卖；
4. 指称受判决的住宅所有权人以及说明住宅登记簿簿页；
5. 说明可以查阅所确定的拍卖条件的地点。
（3）期日规定应当采取下述方式公告：
1. 一次性刊载于用于刊发依第43条具有管辖权的初级法院公告的公报，经受判决的住宅所有权人请求，可以多次刊载；
2. 在土地辖区所在的乡镇将期日规定张贴于为官方公告所规定的场所；
3. 张贴于依第43条具有管辖权的初级法院的布告栏。
（4）期日规定应当被告知于申请人和受判决的住宅所有权人。
（5）任何人均被允许查阅拍卖条件和第54条第2款所称的文书。
第56条拍卖期日
（1）在拍卖期日，在对事件进行说明之后，公布拍卖条件和涉及应予拍卖的住宅所有权的事项。之后，公证人要求出价。
（2）受判决的住宅所有权人既无权自己出价，亦无权由代理人出价。尽管如此而作出的出价，视为未作出。将基于最高出价产生的权利让与给受判决的住宅所有权人，其行为为无效。
（3）依拍卖条件，一个出价人应当通过提存金钱或者有价证券提出担保的，在当事人相互之间的关系上，向公证人的交付视为提存。
第57条拍定
（1）在要求出价与拍卖被结束的时点之间，至少应当有一个小时的时间。拍卖应当被继续下去，直至不再有人出价为止，至于公证人要求出价与否，在所不问。
（2）借助于三次叫价，公证人应当公布最后的出价，并且以可能为限，听取申请人和受判决的住宅所有权人关于拍定的意见。
（3）所作出的出价低于所拍卖的住宅所有权统一价值的十分之七的，直至关于拍定的审理结束时止（第2款），受判决的住宅所有权人可以要求拒绝作出拍定。
（4）依第3款拒绝作出拍定的，公证人应当依职权指定一个新的拍卖期日。二个期日之间的期限不应当超过六周，但以申请人不同意较长期间为限。
（5）在该新的期日，拍定不得依第3款被拒绝。
第58条法律手段
（1）对于公证人作出的据以确定拍卖条件的处分，以及对于公证人作出的关于拍卖的决定，可以提出具有延期效力的即时抗告之法律手段。即时抗告由土地所在辖区的州法院裁判。不得提出再抗告。
第四部分补充规定
第59条建筑机关的施行规定
联邦交通、建筑及住宅部在征得联邦司法部同意的情况下，为建筑机关颁布关于第7条第4款第2项、第32条第2款第2项所称证明的指南。
第60条婚姻住宅
准用1944年10月21日发布的《德国关于处理婚姻住宅和家用器具的条例》（即《德国婚姻法第六施行条例》）（载《帝国法律公报》第I部分第256页）的规定，但要求婚姻住宅处在一方配偶或者双方配偶的住宅所有权之下，或者一方配偶或者双方配偶对婚姻住宅享有继续性居住权。
没有第12条所必要的同意的，在其他要件不受妨碍的情况下，以出让和合意预告登记于#p#分页标题#e#1994年1月15日之前登入土地登记簿，并且涉及的是该住宅所有权在设定之后的首次出让行为为限，出让和作为基础的义务负担行为发生效力，但有确定的法院裁判与之抵触的，不在此限。在此种情形，欠缺同意不妨碍《德国民法典》第878条法律效果的发生。在《德国住宅所有权法》第30条和第35条的情形，准用第1句和第2句的规定。
第63条特别法律关系的转变
（1）法律关系旨在达到一个法律效果，而该法律效果符合本法创设的法律形态，于此情形将这些法律关系转变成为此种法律形态的，对于由此促成的法院费用和公证人费用的计算，在住宅所有权的情形，应当将土地统一价值的二十五分之一认定为交易价值，在继续性居住权的情形，应当将权利价值的二十五分之一认定为交易价值。
（3）在将既存的基于州法设立的法律关系转变成为本法创设的法律形态的问题上，可以采取颁布州法律的形式作出规定。
第64条生效
本法于其发布之日生效。
（责任编辑：石伟）
Ⅱ. 译文说明
《德国关于住宅所有权及继续性居住权的法律》（以下简称“《德国住宅所有权法》”）最早于1951年3月15日颁布，以后进行过多次修订。最近的一次修订颁布于2007年3月26日，本文第二部分就是该最新修订版的翻译稿。《德国住宅所有权法》共分四个部分，共64条，其内容详尽，是德国现行建筑物区分所有权法律制度的基础。该法的第一部分和第二部分为实体法上的规定，对住宅所有权和继续性居住权的问题作了详细的规定；第三部分是相关的程序性规定；第四部分是补充性规定。
《德国住宅所有权法》的修订对我国《物权法》的发展和完善具有一定的借鉴意义。我国《物权法》第六章对建筑物区分所有权制度作出了规定，并将其称为“业主的建筑物区分所有权”。但是，与《德国住宅所有权法》相比，我国《物权法》在这一方面的规定只有13条，过于简单和原则；并且，后者有关对住宅所有权人的保护的规定也显得十分的苍白和无力。
对于《德国住宅所有权法》，需要重点把握和理解的是第一部分和第二部分，现就其主要内容分别简述如下。
（一）第一部分的主要内容
1. 关于住宅所有权的定义
根据《德国住宅所有权法》第1条的规定，“住宅所有权”应在住宅上设定，“部分所有权”应在非用于居住的场所上设定。由于“住宅所有权”的规定也适用于“部分所有权”，为行文方便，本文就只探讨“住宅所有权”。
根据该法第一条的规定,“住宅所有权”由两部分构成，即:供居住或供其他用途的建筑物上所设定的特别所有权（也称“专有权”），同时结合在其所属的共同所有权中所占有的共有份额（也称“共有权”）。
2. 关于住宅所有权的设定方式
在通过共有人之间的合同设定特别所有权的方式中，各共有人在共同所有权中所占有的共有份额是确定的，而共有人又通过合同赋予了其中每一个共有人一个特定住宅的特别所有权。
在通过土地所有权人分割土地所有权的方式中，土地的所有权人拥有整个土地及其建筑的所有权，所以他只需要向土地登记处提出将土地所有权分割成共有份额，然后再将每一个特定住宅与相应的共有份额相对应就可以了。
3. 住宅所有权人之间的共同关系
根据《德国住宅所有权法》，住宅所有权人之间的权利和义务关系既可以根据法律的规定来确定，也可以由所有权人通过协议的方式来约定，但以不违背法律的特别规定为前提条件。[13]当所有权人之间的约定和法律的规定的不一致或超出法律的规定时，应当对当事人之间的协议进行登记，否则不得对抗住宅所有权的特别继受人。[14]
住宅所有权人的义务主要包括：维护特别所有权之下的建筑物；在合理的范围内使用共有部分；督促相关人员履行其义务；对必要的干涉进行容忍；为保护和维护共同所有权，允许相关人员进入和使用特别所有权下的建筑物。[17]此外，住宅所有权人还要按照自己的共有份额，承担共有部分的负担、相关费用等。[18]
如果某住宅所有权人因过错而未履行相关义务，致使其他所有权人不能与其继续维持共同关系，经有表决权的所有权人半数以上表决通过后，该住宅所有权人的所有权是可以被剥夺的，即，可要求其出让自己的住宅所有权。[19]
4. 对共有部分的管理
现代区分所有权建筑的居住人数众多，也容易产生各种纠纷，如果不妥善地对居住人员进行管理，并恰当地解决可能产生的各种的纠纷，容易造成社会的不稳定。在区分所有权建筑中，存在特别所有部分和共有部分。区分所有权建筑的特别所有部分为住宅所有权人排他占有，一般而言，对于个人所有之物，当然可以自由处置。但是，在区分所有权建筑中，住宅所有权人对其特别所有部分的处置要受到一定的限制。[20]相对于共有部分的管理，对于特别所有部分的管理是比较简单的。因此，对共有部分的管理是《德国住宅所有权法》关注的重点。
根据《德国住宅所有权法》，全体住宅所有权人和管理人共同管理共有部分。[21]管理人是管理共有部分的重要角色，住宅所有权人必须选人管理人。[22]住宅所有权人可以通过多数表决的方式选任具有相应资格的管理人，同时，在存在重大事由时，也可以通过多数表决的方式解任管理人。[23]管理人履行相应的义务，比如对共有部分进行维护，并可以在一定条件下以全体所有权人的名义行事，并对全体所有权人产生效力。[24]
所有权人也可以设立管理顾问委员会，该委员会也参与对共有部分的管理。委员会的成员由所有权人担任，协助管理人执行相关任务，审议管理人提出的经济计划、结算和账目等。[25]
住宅所有权人大会可以决定有关事项，由管理人每年至少召集一次。当住宅所有权人之间存在协议时，大会由管理人召集；在其他情形下，由四分之一以上的住宅所有权人提出书面请求，并且陈述目的和理由，由管理人召集大会。[26]当管理人不在，或者拒绝召集住宅所有权人大会时，在设置有管理顾问委员会时，大会也可以由管理顾问委员会主席或者副主席召集。[27]
在大会上，住宅所有权人以多数表决方式来决定具体事务。每个住宅所有权人都有一个表决权，但是，当一个住宅所有权为多人所有时，该多名所有人只能统一地行使一个表决权。#p#分页标题#e#[28]
只有参加会议的所有权人的共有份额超过总份额的一半时，该会议才具有决议能力。[29]但如果参会所有权人的份额没有超过总份额的一半，管理人可以再次召集一个同样内容的大会，对于此次会议，不论参加的份额有多少，都具有决议能力。[30]
（二）第二部分的主要内容
根据《德国住宅所有权法》第31条第1款的规定，所谓的“继续性居住权”就是指，因在土地上设定负担而获得利益的人，可以在排除所有权人的情况下，对该土地上建筑物的特定住宅进行居住或用益。《德国住宅所有权法》关于“继续性居住权”的规定，同样适用于“永久用益权”。为叙述方便，下文就仅以“继续性居住权”的相关内容为例。
根据《德国住宅所有权法》第32条的规定，应当对继续性居住权进行登记。继续性居住权可以进行出让和继承[31]，也可以进行出租[32]。居住权人可以使用共有部分，同时需要履行一定的义务，比如对住宅进行必要的维护、履行法律规定的义务等。[33]即使因抵押权、土地债务等原因而强制执行土地，通过所有权人和居住权人的约定，继续性居住权也可以继续存在（当然这需要相关权利人的同意才能生效）。[34]
《德国住宅所有权法》第36条对土地所有权人的“回复请求权”进行了规定。所谓的“回复请求权”是指，土地所有权人和居住权人可以约定，在一定条件下，居住权人有义务将继续性居住权转移给所有权人或其指定的第三人。只有土地所有权人才可以行使此种“回复请求权”。如果居住权人对住宅进行了出租，虽然所有权人行使了“回复请求权”，但租赁关系仍然存在（除非存在可以废止或终止该租赁关系的理由）[35]，所有权人的受让人取代原居住权人而加入到该租赁关系中来[36]。
现实生活存在着继续性居住权或土地所有权被转让的情况，《德国住宅所有权法》第36条规定，若继续性居住权被出让，则受让人取代原居住权人而进入与所有权人相关的法律关系内；若土地被出让，则受让人取代原土地所有权人而进入与居住权人相关的法律关系内。
如果继续性居住权在时间上不受限制，或者期限超过十年，这种继续性居住权就可以被称为“长期继续性居住权”。[37]“长期继续性居住权”具有不同于普通继续性居住权的一些“特权”：首先，当抵押权人和所有权人为同一人时，所有权人有义务使抵押权归于消灭[38]；其次，当所有权人行使回复请求权时，应给予居住权人以补偿[39]。在普通继续行居住权的情况下，只用双方有约定时，所有权人才给予补偿。
（三）第三部分的主要内容
《德国住宅所有权法》第三部分为程序性的规定。该部分主要包括以下几个方面的内容：1、住宅所有权事件的非诉管辖程序；2、法律争议的管辖；3、拍卖住宅所有权时的程序。
（四）第四部分的主要内容
《德国住宅所有权法》第四部分为补充规定，对有关“建筑机关的施行规定”、“婚姻住宅”、该法的生效日期等问题作出了规定。
（责任编辑：戴萍）
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