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租赁物维修义务的法律构造 |
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时间：2013-12-26
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——基于对我国司法案例的分析
【内容提要】出租人承担维修义务，除租赁物有维修的必要性与可能性外，还须租赁物瑕疵因不可归责于承租人的事由所致。从性质来看，维修兼有义务属性与权利属性，不是主给付义务，修缮义务产生并也不意味着出租人违约。出租人之所以原则上承担维修义务，主要是由于出租人承担用益状态维持义务这一主给付义务所决定的。在美国住房租赁法上，维修问题经历了从实行承租人自慎规则到出租人承担适居性默示担保义务的变化，也可部分说明其缘由。当出租人未履行维修义务时，除发生承租人自行维修这一特别法律效果外，还产生承租人可解除合同并要求损害赔偿、行使后履行抗辩权等一般法律效果。我国各级法院就租赁物的维修问题积极地从事法律解释或法之续造，其促进法律进步之功，不容忽视。
【关键词】维修义务；自行维修；物之瑕疵责任
目次
一、维修义务的发生要件
二、维修义务的启动—承租人的通知义务
三、维修的性质
四、出租人承担维修义务的缘由
五、维修义务不履行的特别法律效果
六、维修义务不履行的一般法律效果
七、结语
租赁物的维修是租赁合同中一个十分重要的问题，我国《合同法》第220～221条对租赁物的维修作出了相对详尽的规定。这两个条文的表述较为简单，似乎理解适用不存在什么难度，学界对此所作的研究也十分有限。但问题却并没有想象的那么简单。如维修义务发生的条件是什么？它属于什么性质的合同义务？它与租赁物的物之瑕疵担保责任是什么关系？……可谓是“问题重重”。在我国司法实践中，法院依据这两个条文做出了大量判决，在这些判决中，有不少是值得商榷的，由此凸显的问题需要反思；也有不少是值得称道的，这些司法智慧有待总结。笔者拟将理论结合实践，就上述问题展开较系统的研究，以期为维修义务制度的准确理解与妥当适用略尽绵薄之力。
一、维修义务的发生要件
维修义务（Instandhalrungspflicht），也称为修缮义务，是指租赁物毁损致不适合于约定的使用、收益的状态时，出租人应予修复的义务。[1]我国《合同法》第220～221条对此有明文规定。第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”据此，维修义务的承担有两种情形：一是由承租人承担，但这仅限于当事人有明确约定的特定场合；二是由出租人承担，这属于一般情形，本文也以此为阐述重点。
《合同法》第220条对出租人的维修义务未设置任何条件限制，这是否意味着出租人无论在何种条件下皆负有维修义务？如此解释显然不妥当，如租赁物已毁损殆尽，根本没有修复可能，此际要求出租人维修实在是强人所难。因此，必须厘清出租人维修义务的发生条件。笔者认为，出租人承担维修义务，必须具备以下条件：
（一）具有维修的必要性
“必要性”是指如果出租人不维修，则租赁物就无法达到约定的用途状态。如果租赁物虽然有所损坏，但并不影响承租人使用收益的，则不具有维修的必要性，承租人并不负有维修义务。如租赁屋墙壁出现裂缝，出租人自然负有维修义务，但如果仅门窗表面的油漆轻微脱落，并不妨碍其使用，出租人就无须承担维修义务。必要性的认定，应根据当事人约定、合同目的、交易观念等加以判断。如同样是外观瑕疵，若属特别重视外观的租赁，则外观的轻微毁损即可能成立出租人的维修义务，但若属非特别重视外观的租赁，则出租人不负维修义务。
（二）具有维修的可能性
1．何谓维修可能性
维修义务的发生以租赁物具有维修可能性为要件。维修不能，包括事实不能与经济不能。前者是指维修在技术上或物理上不可能，如承租人承租的房屋倒塌；后者是指维修在事实上虽然可能，但在经济上则耗费过巨，致使维修几乎等同于重建或者无法期待出租人维修。经济不能最直观的表现就是，维修所获效果显然不足以弥补修缮费用。无论事实不能还是经济不能，出租人皆无维修义务。维修不能还可分为全部不能与一部不能。当维修全部不能时，出租人显然无维修义务；而当维修一部不能时，若租赁关系仍存续，则就剩余部分，出租人仍负有维修义务。“无论因可归责或不可归责于出租人之事由而一部修缮不能者，如出租人继续将残余之部分租给承租人，则出租人应持续不断注意残余部分（尤其为房屋）之安全性，并于有危及承租人安全之虞时，采取必要之修缮措施，以维护承租人之生命财产安全。”[2]
[案例1]在克梦妮贸易有限公司诉中金典当有限公司租赁房屋纠纷案中，[3]法官认为，在地铁施工影响出现后，房屋整体损坏的情况已经为地铁施工进度所左右，在地铁施工的持续性影响终止前，房屋无法由当事人自行维修，且相关方面已经提出了专业的维修方案，专业鉴定也明确只有待地铁施工完成后才能进行有效修复。因此，克梦妮公司在诉讼时已不具备履行维修义务的客观条件，不能判决由其承担直接的维修义务。[4]
该案中，房屋维修在技术上是可能的，但在经济上则不具有可能性，因为若要维修成功，除非放弃地铁施工，但这无疑会付出高昂的经济代价。当然，本案的经济不能并不是永久不能，仅一时不能而已，地铁施工完毕后，出租人仍应承担维修义务。上述实务意见是妥当的。
2．租赁物毁损灭失与维修可能性
值得研究的是，租赁物毁损灭失的场合，出租人是否还负有维修义务？或者说，是否属于《合同法》第221条所称“租赁物需要维修”的情形？
[案例2]在通宁公司诉恒泰公司租赁合同纠纷案中，二审法院认为，合同约定恒泰公司负有房屋和设备的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因雪灾这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，承租人恒泰公司不应负担过分的维修保养义务，且恒泰公司提供的现场图片表明租赁物坍塌损坏严重，已无修复的可能，恒泰公司租赁合同的目的已不能实现。[5]
该案建立了这样的规则：租赁物毁损灭失的，出租人不负有维修义务。此种见解甚为妥当。租赁物毁损灭失时，租赁物无维修的可能性，此时不发生出租人的维修义务问题，而涉及出租人是否负有重建义务或者新造义务的问题。
（三）租赁物瑕疵须非可归责于承租人的事由所致
《合同法》第220条不仅对必要性、可能性未设明文，对归责事由也未作任何限制。租赁物瑕疵或毁损，可能因可归责于出租人或承租人的事由所致，可能因（不）可归责于双方的事由所致。是否出租人均应承担维修义务？对此，需要分别判断。
1．租赁物瑕疵的发生不可归责于双方当事人
当租赁物瑕疵因可归责于出租人的事由所致时，出租人显然负有维修义务。当租赁物瑕疵的发生不可归责于双方当事人时，出租人是否应承担维修义务？我国《合同法》对此未作明文规定。依各国通说，出租人仍负有维修义务。“使用租赁的承租人可以请求除去以后出现的瑕疵，而这与出租人是否对这些瑕疵具有过错无关。”[6]“导致必须修缮的原因，即使是天灾地变等不可抗力，也仍然有修缮义务。”[7]笔者认为，该通例具有合理性。既然《合同法》第220～221 条对出租人承担维修义务未设可归责性要求，我国民法理论自不必作茧自缚。而且，在租赁关系存续期间，出租人一般性地负有用益状态维持义务，只要因租赁物有瑕疵致该义务难以维续，出租人即应加以消除，修缮义务为用益状态维持义务的具体化呈现，其发生自不应以瑕疵的产生是否可归责于双方当事人为断。总之，出租人维修义务的发生不以可归责于出租人为要件，出租人有过错固然应维修，出租人无过错也应承担维修义务。“需要修缮的状况不必是因归责于出租人的事由而产生的。也可以是因天灾、不可抗力而产生的。”[8]正是由于这一原因，有学者指出，“修缮义务实具有类似担保责任之性质。”[9]
[案例3]在刘某诉吴某租赁合同纠纷案中，一审法院认为，虽然吴某辩称漏水是由于业委会统一进行平改坡引起的，故其不承担漏水的责任，但由于吴某是房屋的所有权人，而刘某与吴某是租赁合同的主体，因此即使漏水是其他原因引起的，吴某仍理应对漏水产生的后果承担责任。根据刘某的陈述及现场查看，刘某承租的房屋确实存在漏水现象，墙体上的粉刷也出现不同程度的损坏，因此吴某理应对此进行维修。[10]
该案的意旨表明，即使房屋漏水是第三人原因所致，出租人仍应承担维修义务，也就是说，判决并未因出租人对房屋漏水无过错而免除出租人承担维修义务。法院的做法符合世界范围内立法的普遍立场。
2．租赁物瑕疵的发生可归责于承租人
当租赁物瑕疵是因可归责于承租人的事由所致时，应由谁维修？对此，中外学者均存在着两种歧异的观点。肯定说认为，出租人仍负有维修义务。“因归责于承租人的事由而产生时，稍有问题，但应当解释为仍负担修缮义务，而出租人可以另外以承租人的保管义务违反为理由请求损害赔偿。”[11]否定说认为，出租人不负有维修义务。“盖以瑕疵或损害之发生，如承租人为不可归责者，则承租人违反善良管理人注意义务，本身应负债务不履行责任，出租人既可终止租约，亦得请求损害赔偿，如谓承租人仍有修缮请求权，法律评价上，难免轻重失据。”[12]
在我国大陆，同样存在着对立观点。崔建远教授认为，“视维修为单纯地消除租赁物的瑕疵，维修义务仅为消除租赁物瑕疵的义务，至于维修费用，则由造成租赁物毁损的过错一方负担，那么，只要租赁物毁损，就应由出租人负责维修，即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致，也应如此。”[13]简言之，出租人负有维修义务，即使承租人有过错也不例外，仅于此情形由承租人承担维修费用而已。王利明教授则认为，“如果在因承租人的原因造成租赁物的损害，要求出租人承担维修义务，则不仅对出租人不公平，而且容易引发道德风险，毕竟财产不在其直接掌控之下，难以判断损害的原因究竟是如何造成的。”[14]笔者认为，肯定说确实有简化维修义务制度设计的优点，因为只要租赁物有维修必要性与可能性，出租人就负有维修义务，而无须根据出租人、承租人有无可归责事由来确定维修义务。不过，在可归责于承租人的事由致租赁物损坏的情况下，如果让出租人承担修缮义务，有悖于诚信原则，不使出租人负修缮义务，始为公平妥当。[15]当然，此时出租人虽无维修义务，但由于其享有维修的权利，因此，如果出租人要求维修的，承租人不得拒绝出租人的维修行为。#p#分页标题#e#
3．租赁物瑕疵的发生可归责于双方当事人
当租赁物瑕疵是因可归责于双方当事人的事由所致时，应由谁承担维修义务？从《合同法》第220条的规定来看，原则上应由出租人承担维修义务。“故可导出符合此一旨趣的判断原则：即出租人之归责程度如与承租人之归责程度相当者，仍以出租人须负担修缮义务为原则。”[16]因此，租赁物因可归责于双方当事人的事由发生瑕疵的，原则上仍由出租人承担维修义务，此时，应斟酌承租人可归责的程度，根据过失相抵的原理，减轻或免除出租人的维修义务。
（四）出租人维修义务的发生是否以承租人在订约时不知租赁物有瑕疵为要件
承租人在订立租赁合同时知道租赁物有瑕疵，嗣后可否要求出租人维修？有学者主张，租赁合同订立时，承租人明知租赁房屋存在质量缺陷，出租人无须承担维修义务；承租人因重大过失而不知租赁房屋存在质量缺陷，如果出租人并没有保证租赁房屋无任何瑕疵，此时出租人即无须承担维修义务。[17]邱聪智教授则认为，承租人知悉租赁物有瑕疵犹租赁者，出租人原则上亦不负瑕疵担保责任（但出租人仍有维修义务）。[18]由此来看，学者之间对此有不同看法。
[案例4]在聂莹诉陶玉兰租赁合同纠纷案中，两级法院均认为，因房屋漏水，维修期间原告无法正常使用房屋，可减免维修期间的租金。二审法院还认为，上诉人（即一审被告）作为出租人，在双方对维修义务的承担没有做出约定的情况下，上诉人应承担对案涉房屋的维修义务，而被上诉人是否了解案涉房屋的情况并不影响上诉人该义务的承担。[19]
笔者认为，二审法院的观点较妥当。在各类合同中，一方当事人知悉标的物有瑕疵为另一方当事人瑕疵（担保）责任的免责事由，如《合同法》第151条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第33条等。当然，即使如此，合同法上也有例外规定，如《合同法》第233条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”即承租人明知租赁物瑕疵并不影响其解除权。维修义务并非瑕疵（担保）责任，应与之有所区别。承租人订约时知道租赁物瑕疵，除非双方当事人已明确排除出租人的维修义务，或者合同已考虑了标的物瑕疵的现状而在租金上有所优惠，否则承租人仍应承担维修义务。
二、维修义务的启动—承租人的通知义务
在租期内，租赁物往往由承租人占有，当租赁物损坏而需要维修时，出租人一般难以知晓，因此，出租人承担维修义务即需以承租人将租赁物需维修的情形通知出租人为要件。若承租人不予通知，则难以苛求出租人实施维修行为。有鉴于此，大陆法系国家或地区往往明文规定承租人的通知义务。如《德国民法典》第 536c条、《日本民法》第615条以及我国台湾地区“民法”第437条均规定，当租赁物发生瑕疵且不为出租人所知时，承租人的通知义务即产生。通知义务在性质上属于附随义务，承租人违反通知义务不构成违约，但承租人应就其怠于通知致出租人不能及时救济所生的损害承担赔偿责任。我国《合同法》仅于第228 条规定了承租人的权利瑕疵通知义务，存在着明显的法律漏洞，实有必要借鉴这些规定予以完善。
[案例5]在沃甲诉束某租赁合同纠纷案中，二审法院认为，从双方的合同约定看，类似三角阀之类的小配件的维护应属于承租人负责，如果维护的成本确实会超过100元，承租人应及时通知出租人进行维修，《合同法》中也把承租人“要求出租人在合理期限内维修”作为出租人进行维修的一个前置步骤。承租人实际控制使用租赁房屋，便于掌握日常设备在使用过程中的损耗情况。从本案的实际情况看，漏水的事故发生在被上诉人将系争房屋交付给上诉人后一年，对于个别水管阀门的维护按约定应属于上诉人负责，或者维护费用超过100元的，上诉人也应及时通知被上诉人。但由于上诉人未能对阀门做到及时检修和更换，也未能通知被上诉人进行维护，对于因此导致的损害后果应由上诉人承担责任。[20]
该案中，双方对维修者、维修范围有特别约定。据此，出租人与承租人均承担一部分维修义务。详言之，承租人承担维修费用不超过100元部分的维修义务，出租人则承担维修费用超过100元部分的维修义务。当出租人承担该义务时，由于出租人并不占有租赁物，为使其履行维修义务，承租人应负有通知义务。该判决承认，承租人负有通知义务，以及未履行通知义务时应承担不利后果。法院的此项工作已超越了法律解释阶段，实具有创造新的制度的意义。
三、维修的性质
（一）维修兼有义务属性与权利属性
维修在性质上首先为义务。租赁合同中，出租人负有交付租赁物并维持租赁物处于适于用益状态的主给付义务，而维修乃是保持租赁物符合用益状态的具体手段之一，显然具有义务性质。《合同法》第221条也明确使用了“维修义务”的表述。不过，维修同时也是出租人的权利。出租人作为租赁物所有人，得为保存其所有物为必要行为，而维修正是维护租赁物价值效用的必要手段，因此，维修也是出租人享有的权利。正因如此，当出租人为保存租赁物而实施必要的维修行为时，承租人应予配合，而不得拒绝。如前所述，在租赁物瑕疵系因可归责于承租人事由所致时，出租人无维修义务，即承租人不得请求出租人维修，不过，由于维修也是出租人的权利，因此，若出租人要求维修，承租人自然不得拒绝。“修缮为出租人保持其租赁物之价值及效用之必要手段，虽无义务，但仍应解释为承租人不得拒绝出租人之修缮行为。”[21]
（二）维修并非主给付义务
维修不属于附随义务应无疑义，但是否为主给付义务？维修对租赁合同的正常履行虽属重要，但似不应纳入主给付义务的范畴。主给付义务乃是合同所固有的、用以决定合同基本类型的义务，但维修义务并不具有这一本性。首先，在租赁合同履行的过程中，维修只是潜在的，若租赁物在租期内没有发生瑕疵，或虽发生瑕疵但不致影响承租人的使用收益，则维修义务只是“隐忍不发”，尚难谓维修乃是决定合同基本类型的义务。因此，虽然用益状态维持义务可被定性为主给付义务，但作为租赁物用益状态维持的具体呈现的修缮义务则不能被认为属主给付义务。其次，主给付义务的承担主体不能通过当事人协商而在当事人之间来回转换，而根据《合同法》第220条的规定，维修并不专属于出租人，租赁合同当事人完全可约定由承租人维修，即维修义务的归属可因当事人意志而改变。由此可见，维修由何人完成，只要不影响租赁物的使用收益，实在是无关紧要。“若修缮义务为出租人之主给付义务，其义务性质无法透过约定或交易习惯转变为承租人之给付义务。” [22]因此，将维修义务定性为从给付义务较为合理。
（三）修缮义务产生并不意味着出租人违约
根据《合同法》第111条的规定，“修理”是违约责任的重要形式之一。“维修”与“修理”只有一字之差，其内涵也大同小异，但两者在性质上却不可发生混淆。租赁物出现瑕疵从而有维修的必要，有时确实是由可归责于出租人的事由所致，此际出租人即构成违约，但租赁物在存续过程中因正常使用出现破损从而引起维修的必要性也是常事，因此，维修不能与违约画等号。维修“义务产生始点，并非同时产生债务不履行之效果，承租人尚无减租请求权或同时履行抗辩权。” [23]当然，在维修义务产生后，亦即承租人取得履行请求权后，若出租人拒绝维修、迟延维修等，其行为当然构成违约。“修缮义务，解释上为出租人给付义务之一环，苟有拒绝修缮者，出租人构成债务不履行。”[24]
四、出租人承担维修义务的缘由
我国《合同法》第220条确立了一项原则—出租人原则上承担维修义务。这也是目前世界范围内各国的普遍做法。但是，为什么原则上应由出租人而非承租人承担维修义务？
（一）用益状态维持义务决定了原则上应由出租人承担维修义务
租赁合同的类型特征在于承租人使用、收益租赁物，因此，出租人不仅应当按照约定将租赁物交付承租人，而且还应在租赁期间保持租赁物符合约定用途。向承租人交付符合约定用途的租赁物，即用益状态提供义务，以及保持租赁物在租期内符合约定的用途，即用益状态维持义务，不仅是关系租赁合同目的能否实现，而且也成为出租人的主给付义务。在租赁物交付时，特别是在使用租赁物过程中，租赁物未达到、不符合、偏离或丧失约定用益状态的情形时有发生，此际，出租人需要通过维修租赁物，使租赁物维持或恢复约定的用益状态。“盖此义务，系于租赁关系存续中持续不断发生：消极面，出租人应容忍承租人依约定方法使用收益，不得阻挠或干扰；积极面，租赁物一旦出现有不合于约定使用收益的状态，出租人即负有修缮义务。”[25]由此可见，维修义务是履行用益状态提供义务，特别是用益状态维持义务的基本手段。“由维持义务衍伸出修缮义务。修缮义务从提供使用收益的积极义务上当然产生。”[26]
（二）从承租人自慎到出租人的适居性默示担保义务
房屋租赁，特别是住房租赁在诸租赁型态中居于重要地位。有学者甚至建议“将房屋租赁列为理解租赁规定的租赁型态”[27]，因此，专就房屋租赁来分析修缮义务的承担问题十分必要。
自中世纪以来，英美不动产租赁法中一直存在着“承租人自慎”（caveat lessee）规则，即出租人的义务仅止于将租赁物交付给承租人使用收益，并不担保租赁物无瑕疵；在租期内，除非有特别约定，否则出租人不承担维修义务。不使出租人而使承租人承担维修义务的主要原因是：第一，在普通法上，房屋租赁被视为不动产权利转让，出租人对租赁房屋的“所有权”在租期内已转让给承租人，仅在租期届满时收回租赁房屋。既然租期内承租人才是租赁房屋的“所有人”，则应由其承担维修义务。第二，租期内是承租人而非出租人占有租赁房屋，相较于出租人，承租人更易发现租赁房屋瑕疵并进行维修。第三，封建社会中承租人大多为农民，具有简单维修租赁房屋的技能，要求其承担一定限度的维修义务并不强人所难。
不过，自20世纪60年代末开始，美国各州纷纷抛弃承租人自慎规则，改采适居性默示担保规则，即出租人应担保租赁房屋在租期内适合承租人居住，依该规则，如果租期内租赁房屋需维修，则应由出租人维修。维修义务承担主体的之所以会发生这一变化，主要原因在于，现代社会房屋结构较为复杂，如果没有专门知识与专业检测手段，难以在短期内查明房屋是否有瑕疵；由于社会分工，承租人往往只具有某一方面的知识与技能，缺乏维修房屋方面的技能，维修租赁房屋非其知识、技能与经济实力所能胜任；与作为出租人的拥有富余住房的个人或专业的房地产企业相比，房屋承租人往往居弱势地位，因此，应对承租人提供倾向性保护。 [28]
五、维修义务不履行的特别法律效果
《合同法》第221条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据该条的规定，承租人应先确定一合理期限，要求（实系催告）出租人在该期限维修。一般来说，合理期限要综合考虑物的损坏程度、承租人需要维修的紧急状态，以及出租人的维修能力等因素确定。#p#分页标题#e#[29]合理期限届满，出租人未履行维修义务的，出租人的行为即构成债务不履行，从而应承担债务不履行责任。当然，由于该条系租赁合同一章对维修义务不履行的效果的特别规定，自应优先适用。
（一）出租人未履行维修义务时，承租人可否请求减少租金？
承租人通知出租人维修后，出租人在合理期间内未履行维修义务的，承租人可否请求减少租金？就此，我国《合同法》没有做出明确规定。
在德国，其民法设有明文规定。根据《德国民法典》第536条的规定，只要租赁物有瑕疵，从瑕疵发生之时起，租金即应自动地做出相应调整，根本无须承租人请求减免租金。[30]因此，无论出租人是否履行维修义务，只要租赁物瑕疵影响承租人使用收益，租金均可减免。在日本，有学者认为，因出租人不履行维修义务给承租人对租赁物使用造成不便时，应解释为发生与妨害的使用收益相对应的范围当然减少租金数额的效果。[31]在我国台湾地区，“民法”未明定承租人可否请求减少租金，通说认为，承租人就租赁物不履行修缮义务而受有使用收益不完全之损害者，可类推适用第435条第一项规定请求比例减少租金，[32]并认为“此虽属类推适用，所适用者亦为租赁契约上之特别规定，故应优先适用之”。[33]大陆合同法对此未设明文。笔者认为，《合同法》第221条第三句明定，“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”既然出租人履行维修义务时承租人都可请求减少租金，当出租人不为维修以致影响承租人使用租赁物时，举轻以明重，承租人也可主张减少租金。我国司法实践中已发生了这方面的案例。
[案例6]在刘某诉吴某租赁合同纠纷案中，一审法院认为，刘某要求减免租金的请求，由于吴某出租的房屋存在漏水情况，而吴某又未能及时进行维修，故对于刘某要求减免租金的请求，法院予以支持。[34]
在该案中，法院均认为出租人未及时履行维修义务的，承租人可要求减免租金。裁判结论较为妥当，应予肯定。当然，法院未能阐明如此处理的理由，有所缺憾。
（二）出租人未履行维修义务时，承租人可自行维修
根据《合同法》第221条第二句的规定，合理期限届满，出租人未履行维修义务时，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。如何解释“未履行维修义务”？在德国，其民法典第536a条将承租人自行维修的条件规定为“出租人迟延除去瑕疵，或者为维持或恢复租赁物的状态，有必要即刻除去瑕疵”，据此，即使不属于出租人未维修的情形，也可产生承租人自行维修的效果。该条可作为理解《合同法》第221条中“未履行维修义务”的有益参考。笔者认为，“未履行维修义务”与“不履行维修义务”有所不同，应从宽解释，当可包括拒绝维修、迟延维修等形态，且不以出租人有可归责事由为限，即使出租人出国或外出而不在租赁物所在地从而不能维修，也属于未履行维修义务。承租人自行维修，应不以其亲力亲为为限，当可包括使第三人维修租赁物的情形。维修费用的具体负担方式，可表现为要求出租人偿还维修费用，也可是从租金中扣减承租人预先垫付的费用。
除自行维修的效果外，出租人未履行维修义务是否还可以产生其他法律效果？如承租人可否要求减少租金、解除合同、损害赔偿等？我国台湾地区“民法”第 430条规定，“租赁关系存续中，租赁物如有修缮之必要，应由出租人负担者，承租人得定相当期限，催告出租人修缮，如出租人于其期限内不为修缮者，承租人得终止契约或自行修缮而请求出租人偿还其费用或于租金中扣除之。”该条除规定承租人得自行修缮外，还明确赋予承租人以契约终止权，“二者为权利竞合，类似选择之债之法律关系，由承租人择一行使。承租人终止租约者，尚得请求不履行之损害赔偿。”[35]不过，《合同法》第221条未赋予承租人类似权利，承租人显然无法直接通过该条为其他请求。
（三）出租人未履行维修义务、承租人亦未自行维修，承租人可否请求减少租金
承租人通知出租人维修，出租人未维修，承租人也未自行维修，致使承租人无法用益的时期延长或者损失扩大，该如何处理？对此，法律未设明文，但实践中发生了这方面的案例。
[案例7]在中海物业公司诉周炳均租赁合同纠纷案中，二审法院指出，鉴于周炳均在中海物业公司没有及时履行维修租赁物的义务时，也无依照《合同法》第 221条的规定先对租赁物自行维修以减少漏水情况对经营带来的影响，结合本案实际情况，本院酌情认定周炳均应按每月2450元向中海物业公司支付自 2008年3月至2010年5月23日的租金以及场地占有使用费为宜。[36]
承租人于出租人未维修时也未自行维修并可否请求减少租金的问题，其实涉及对“自行维修”性质的理解。从《合同法》第221条的规定来看，该条规定“承租人可以自行维修”，显然是在授予权利。换言之，承租人可以自行维修，也可不自行维修。不过，上述判决将“自行维修”确认为承租人的义务，并于承租人不自行维修时使其承担不能减少租金的不利后果。笔者认为，法院的观点较为合理。其原因在于：第一，虽然在租赁物发生瑕疵从而引发维修必要性的情况下，承租人基本上处于权利人地位，但承租人仍应受诚实信用原则约束。“诚实信用系法律之最高指导原则，一切法律行为均受其规范，具有多种功能，得创造、限制、变更以及消灭契约或法律所未定之权利义务”。[37]承租人在通知出租人未果而出租人不为维修的情形下，有义务对租赁物进行维修，这是诚信原则的基本要求。第二，《合同法》第119条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据该条，即使是债务人违约，债权人也有义务采取措施防止损失扩大。在出租人不为维修的情况下，承租人也应负有类似义务，包括自行维修以防止其使用收益租赁物受影响的不利益状态被延长。第三，承租人自行维修并未过分增加承租人的负担，因为即使承租人自行维修，也是由出租人承担维修费用。总之，承租人未自行维修时，承租人不得请求降低或减少租金。
六、维修义务不履行的一般法律效果
出租人于租赁物有维修必要时不维修或不为完全维修，为违反给付义务的违约行为，应可适用合同法总则有关违约责任的一般规定。
（一）解除合同与损害赔偿
经承租人通知后，出租人未履行维修义务的，承租人可否解除合同？如前所述，我国台湾地区“民法”规定此时承租人可终止契约，我国《合同法》第221条未设明文。笔者认为，若因出租人不履行维修义务导致合同目的不能实现，则承租人可依《合同法》第94条解除合同。而且，此时无论承租人是否解除合同，只要出租人未履行维修义务给承租人造成损失，承租人就可依《合同法》第107条、第113条的规定请求损害赔偿。如租赁房屋漏雨，由于出租人迟延维修，导致承租人的家具被淋湿损坏，承租人可请求出租人承担赔偿责任。
值得研究的是，出租人承担损害赔偿责任是否应以其在主观上过错为限？《德国民法典》第536a条第一款规定，“第536条所称之瑕疵，在合同订立之时已经存在，或者此种瑕疵嗣后因可归责于出租人的事由而产生，或者出租人迟延除去瑕疵的，承租人可以请求损害赔偿，由第536条产生的权利不受影响。”我国台湾地区有学者主张，“关于瑕疵之排除义务的履行，如有因可归责于出租人之事由而给付迟延或给付不能的情形，承租人还是得依给付迟延或给付不能的规定向出租人请求损害赔偿。”。[38]笔者认为，由于我国合同法对违约责任的归责原则采严格责任原则，因此，出租人因违反维修义务而向承租人承担损害赔偿责任自不必以有过错为要件，当然，如果具有不可抗力等法定免责事由，出租人就无须承担损害赔偿责任。
[案例8]在郁胜英诉张家界科赛置业有限公司租赁合同纠纷案中，一审法院认为，由于科赛公司在对商务大楼外墙装修和楼顶加层期间，对郁胜英的茶楼经营存在一定的影响，致使其经营收入减少，造成一定的利润损失，构成侵害。《民法通则》第5条规定，“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”据此，郁胜英要求科赛公司赔偿经营损失的主张，于法有据，予以支持。二审法院认为，根据《合同法》第221条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期，原审根据《审计报告》判决上诉人赔偿被上诉人经营损失25696元没有法律依据，且该《审计报告》的支出和收人账目由被上诉人自己提供，运用上年度的同期收人相比较证明装修期间收入减少没有科学依据，原审确定的茶楼利润为40％也缺乏证据支持，加之被上诉人在上诉人装修期间也没有停业。根据《合同法》第221条的规定，被上诉人只能要求科赛公司减少租金或延长租期。[39]
该案中，对承租人因出租人不履行维修义务所受损失，一审法院予以保护。不过，其请求权基础有误。《民法通则》第5条属于一般条款，缺乏明确的构成要件与法律效果，不宜直接作为裁判依据。“在有具体的法律规则可以适用时，不得直接适用法律原则。只有出现无法律规则可以适用的情形，法律原则才可以作为弥补‘规则漏洞’的手段发挥作用”。[40]在《合同法》第107条、第113条等可作为对承租人所受损失进行保护的法律基础的情况下，实不宜援引《民法通则》第5条作为请求权基础。就二审法院的判决而言，承租人是否受有损失及其范围属于应由证据法则加以证明的问题，笔者尊重法院的事实认定。不过，该判决以《合同法》第221条未明确规定承租人的损害赔偿请求权为由拒绝对承租人所受损失提供保护则有所不当。
（二）后履行抗辩
在租赁合同中，出租人的主给付义务为用益状态提供与维持义务，而用益状态维持义务的具体实现需透过维修义务，承租人的主给付义务则为支付租金。这两者之间具有对价关系，当事人依具体情形可行使后履行抗辩权。[41]当出租人交付的租赁物有瑕疵时，承租人可拒绝受领，并请求出租人交付符合约定用途的租赁物，在出租人履行该主给付义务前，承租人可行使后履行抗辩权拒绝支付租金。当然，如果瑕疵轻微，承租人行使后履行抗辩权违反诚信原则的，出租人不得行使该权利。承租人行使后履行抗辩权拒付租金时，其行为不构成履行迟延。租赁物在租期内发生瑕疵的，承租人可请求出租人修理，出租人不修理，其行为构成违约，承揽人可行使后履行抗辩权拒付租金。当然，后履行抗辩权的行使应符合诚信原则，即承租人应依据其无法使用收益部分的比例来拒付相应租金。之所以是后履行抗辩权而非同时履行抗辩权，其原因在于，我国《合同法》未借鉴大陆法系国家的立法通例，而是将第#p#分页标题#e#67条所定情形从同时履行抗辩权中独立出来，且在租赁合同情形，出租人用益状态提供与维持义务与承租人租金支付义务往往在时间上有先后履行顺序。[42]
[案例9]在红丽园公司诉诚信公司租赁合同纠纷案中，二审法院指出，红丽园公司拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，诚信公司应承担违约赔偿责任。[43]
[案例10]在B公司诉A公司租赁合同纠纷案中，二审法院认为，A公司以B公司不履行房屋维修义务违约在先为由进行抗辩，并主张其拒付租金等费用的行为应当视为行使合同履行的不安抗辩权。但综合双方当事人履行租赁合同的情况分析，A公司拒付租金等相关费用的行为不符合合同法关于不安抗辩权的规定。A公司为实现督促B公司履行维修义务的目的，实施了拒付租金的行为。A公司实施该行为对于双方之间的矛盾只能引起更激烈的冲突，既不利于实现合同利益，也不利于实际问题的解决，本院认为该行为不妥，且不应得到鼓励。[44]
[案例11]在沈阳市皇姑区粮食食品局五一粮油经营处诉季东旭租赁合同纠纷案中，沈阳市皇姑区人民法院指出，由于争议房的暖气漏水，因此季东旭拒付租金，虽然其做法不当，但不能视为季东旭无正当理由拖欠租金。[45]
由上述判决来看，我国法院在是否承认承租人的后履行抗辩权上存在着分歧。案例9明确承认承租人的该项权利。案例10中，承租人主张行使《合同法》第 68～69条规定的不安抗辩权，确实有所不当，但法院可通过行使释明权，晓谕承租人所应行使者为《合同法》第67条所定的后履行抗辩权。不过，法院指出，“A公司实施该行为对于双方之间的矛盾只能引起更激烈的冲突，既不利于实现合同利益，也不利于实际问题的解决，本院认为该行为不妥，且不应得到鼓励。”似一概否认当事人通过拒付租金行为来促使出租人维修的合理性。案例11虽认为承租人拒付租金不能视为无正当理由拖欠租金，但同时指出该行为“做法不当”，在价值判断上有失公允。
（三）承租人违反维修义务时的法律效果
由于维修义务的承担主体可因租赁合同当事人的约定而改变，因此，若双方约定由承租人维修或事后承租人同意维修时，承租人自然负有维修义务。当承租人负有维修义务时，承租人不维修的，其行为构成违约，应依其情形承担违约责任。“如果使用租赁的承租人迁出，但并没有执行自己负担的修缮工作，那么承租人首先继续负担履行。如果履行因下一个承租人已于此间进行修缮而已经成为不能，那么出租人通常可以请求损害赔偿。”[46]
七、结语
租赁物的维修是租赁合同中的一个基础性问题，不仅受立法重视，而且实践中法院围绕着维修问题所作的判决也层出不穷。总体来讲，《合同法》第 220～221条的规定还算合理，但即使智者千虑也必有疏失，立法在有关维修义务的发生条件、承租人通知义务的履行、维修义务违反的私法效果等方面仍存在着较大的改进或完善空间。就司法实务而言，虽然有一些判决存在着过于拘泥于法条文字、不善于发掘不同规范之间意义脉络等缺陷，但多数法院能精当地体味立法意旨作出公平正义的裁判，并在出租人维修义务的发生是否以出租人可归责为条件、承租人在订约时明知租赁物瑕疵是否仍可要求出租人维修、承租人未自行维修能否要求减少租金、由于出租人原因影响承租人履行维修义务时承租人应否承担违约责任等方面积极地从事法律解释或法之续造，其促进法律进步之功，实不容否认。就私法研究而言，纯粹的理论研究固不可或缺，但“法律学者应更积极地从事判决研究之工作，对于有商榷余地之判决，固应详予讨论，提出自己的意见，用供实务参考；对于有创设性之判决，更应阐扬发挥其思想，使其能深入公民之法律意识，成为一项活的法律规范。”[47]
【作者简介】
宁红丽，对外经济贸易大学副教授。
【注释】
[1]参见刘春堂：《民法债编各论》（上），台湾三民书局2008年版，第243～244页。
[2]黄立主编：《民法债编各论》（上），中国政法大学出版社2003年版，第209页。
[3]该案案号为：（2008）徐民三（民）初字第595号，（2009）沪一中民二（民）终字第1号。
[4]参见周峰、李兴：“出租人应对地铁施工导致的房屋损坏承担瑕疵担保赔偿责任”，《人民司法》2011年第2期。
[5]该案案号为：（2008）宣中民二终字第72号。
[6][德]迪特尔·梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2007年版，第169页。
[7][日]星野英一：《日本民法概论Ⅳ契约》，姚荣濤译，台湾五南图书出版公司1998年版，第184页。
[8][日]我妻荣：《债法各论》（中卷一），徐进、李又又译，中国法制出版2008年版，第210页。
[9]前注[2]，黄立主编书，第210页。
[10]该案案号为：（2012）沪一中民二（民）终字第293号。
[11]参见前注[8]，[日]我妻荣书，第210页；林诚二：《民法债编各论》（上），中国人民大学出版社2003年版，第252页。
[12]邱聪智：《民法债编各论》（上册），中国人民大学出版社2006年版，第234页。内田贵教授也采此项观点，“由于承租人自身的原因导致租赁物毁损的，构成承租人的债务不履行行为，在此场合中，出租人不负维修义务。”参见[日]内田贵：《债法各论》（第3版），东京大学出版会2011年版，第203～204页。
[13]崔建远：“维修义务是否受租赁物毁损原因的影响？”，《当代法学》2010年第2期。
[14]王利明：《合同法研究》（第三卷），中国人民大学出版社2012年版，第305页。相同观点可参见易军：《债法各论》，北京大学出版社2009年版，第103页。
[15]基于此，在《合同法》第219条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失”及第222条“承租人……保管不善造成租赁物毁损、灭失”的情况下，承租人均负有维修义务。
[16]前注[2]，黄立主编书，第210页。
[17]参见段然：“剖析房屋租赁合同之维修义务”，华东政法大学2012年硕士学位论文，第25～26页。
[18]前注[12]，邱聪智书，第#p#分页标题#e#238页。
[19]该案案号为：（2012）穗中法民五终字第2803号。
[20]该案案号为：（2011）沪二中民二（民）终字第244号。
[21]前注[12]，邱聪智书，第234页。
[22]前注[8]，[日日]我妻荣书，第210页。
[23]侯英冷：“冷气坏了，我要减租！？”，载《月旦法学教室》（第119期），台湾元照出版有限公司2012年版，第12～14页。
[24]前注[12]，邱聪智书，第235页。
[25]陈自强：《民法讲义Ⅱ契约之内容与消灭》，法律出版社2004年版，第143页。
[26]前注[8]，[日]我妻荣书，第210页。
[27]前注[25]，陈自强书，第141页。
[28]参见周珺：《美国住房租赁法的转型：从出租人优位到承租人优位》，中国法制出版社2011年版，第48页以下。
[29]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第328页。
[30]这一规定具有特殊性。“与德国民法第462条、第464条（债法修正前的条文—引者注）有关买卖的规定不同，减免租金无须承租人以法律行为为之，而是瑕疵的直接法律效果。Vgl. Esser/Weyers, SchuldrechtsBandⅡ，Besonderer Teil Teilbandl，8.，Aulf. 1998，§15I4
[31]参见前注[12]，[日]内田贵书，第204页。
[32]参见前注[2]，黄立主编书，第220页；前注[12]，邱聪智书，第236页；前注[23]，侯英冷文。
[33]前注[2]，黄立主编书，第220页。
[34]该案案号为：（2012）沪一中民二（民）终字第293号。
[35]前注[12]，邱聪智书，第235页。
[36]该案案号为：（2012）穗中民五终字第2347号。
[37]王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），北京大学出版社2009年版，第156页。
[38]黄茂荣：《债法各论》（第一册），中国政法大学出版社2004年版，第40页。
[39]该案案号为：（2010）张中民一终字第278号。
[40]舒国滢、王夏昊、梁迎修等：《法学方法论问题研究》，中国政法大学出版社2007年版，第478页。
[41]日本学者主张，出租人不履行租赁物的维修义务的，承租人可以拒绝支付全部租金。日本判例指出，由于出租人不履行维修义务而对承租人使用收益产生障碍的租赁物瑕疵，承租人可拒绝支付租金。参见[日]北川善太郎：《债法各论》（第三版），有斐阁，第634页。
[42]当然，我国学界对《合同法》第67条所定制度的名称有所争议。本文采纳后履行抗辩权的概念。相关观点可参见李永军、易军：《合同法》，中国法制出版社2009年版，第277页；崔建远：“履行抗辩权探微”，《法学研究》2007年第3期。
[43]该案案号为：最高人民法院（2002）民一终字第4号。
[44]该案案号为：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第15506号。
[45]该案案号为：（2003）皇民一房初字第270号。
[46]前注[6]，[德]迪特尔·梅迪库斯书，第170页。
[47]前注[37]，王泽鉴书，第162页。
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