[摘　要]随着社会经济的发展和人们生活水平的日益提高,旅游者需求进一步向个性化、多元化发展,度假旅游正逐步取代观光旅游,在整个旅游市场中占有更大份额。曾为国人所羡慕的西方人的分时度假生活方式已经逐步为许多中国家庭所享有。

[关键词]分时度假;休闲度假;比较研究

一、关于分时度假的理论概述

(一)分时度假的含义

分时度假是指开发商将度假地的房产(通常是公寓单元、饭店客房)所有权划分成短暂的时段(通常是一周～三周)出售给购买者,购买者在未来数年内(一般是12～40年)的同一时段拥有此房产的所有权,可以在其所购买年限和使用年度内到自己的度假房产中住宿。此外,购买者还拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继承等系列权益。分时度假是属于旅游产品中的一部分,对传统的旅游度假方式起到补充的作用。

(二)分时度假交换的含义

当某个会员某一年决定不在他所购买时段的酒店或者度假房产住宿时,他可以用所购买的时段去交换同属于一个交换服务网络中的任意一家酒店或者度假房产的某一时段。分时度假交换概念是分时度假最大的特色和吸引力。

(三)分时度假的基本主体

分时度假的基本主体包括开发商、销售商、交换公司等,见图1。

二、中外分时度假产生背景的比较分析

(一)国外——构建于休闲度假的基础上

分时度假于20世纪60年代起源于法国阿尔卑斯山地区,由于当时的欧洲经历了二战后的经济复苏,劳动者的生活得到了极大的改善,拥有了休假权利并且经济上有了保障。大量的劳动者加入到旅游度假的大军中,传统的观光旅游不再是旅游市场的主流,逐渐被休闲度假所取代。一时间欧洲的旅游休闲度假业迅猛发展起来,分时度假的概念即是在这时首创出来的。进入20世纪80年代后,休闲度假旅游已成为西方国家主流的旅游方式,由此带动的分时度假市场也以每年15%的速度高速增长。国外的分时度假产生于休闲度假高度发展的基础上,具有很强的需求优势,易于分时度假的成熟、扩展和延伸。国外分时度假发展到2004年已经普遍被人接受,接受的前提不是因为分时度假是时髦和高消费的产品,而是消费者有旅游度假的需求。

(二)国内构建于盘活闲置房产的基础上

1987年,珠海南油度假村经营陷入困境,为解决度假村闲置问题,南油度假村加入RCI分时度假体系,这是国内首次接触到分时度假概念。但直到1997年,国内才真正推行并实践分时度假。不同于国外基于度假需求而开发的分时度假产业,国内的分时度假是在房地产发展受挫的背景下产生的,扮演着拯救房地产业的角色。这就不可避免的造成了我国的分时度假从一开始就走错了路,因为将闲置酒店和房产直接作为度假房产缺乏满足度假所需生活环境和品位需求等条件。同时,中国人的旅游方式依旧停留在观光层次,休闲度假还没有成为主流产品,在引入分时度假上还缺乏需求基础。众多开发商将分时度假仅仅看作是筹资或者推销积压房产的手段,追求短期效益的最大化,没有充分考虑消费者的需求和权益。#p#分页标题#e#

三、中外分时度假发展的现状比较研究

(一)普及度

在西方发达国家,分时度假已经基本上成为一种大众产品。2002年,美国约有300万会员,欧洲约有140万会员,拉丁美洲约有46万会员。全球分时度假的平均价格约为1万美金,相对发达国家年均2万美金以上的收入,这只是一半,对普通大众来说还是可以接受的。分时度假在国外是一种非常普及的、绝不是贵族化的旅游度假方式。分时度假在美国几乎是平民家庭都能享受到的。

在中国,截至2000年,分时度假会员数量仅愈万人,与国外相比,人数少,渗透率低。最重要的原因是分时度假产品价格过高。国内现在的均价为4700美金,相较于人均1000美元的年收入,这个价钱大大超过了大众市场的购买力。同时,分时度假的会员每年还需交纳一定数量的房屋维修、管理等费用,每次出游的远距离交通费以及食、游、购、娱等仍然是一笔较大的开支。在我国目前的经济基础下,分时度假消费还不可能大众化、百姓化,在发达国家较为普遍的分时度假产品在我国还属于奢侈品。所以在我国,分时度假产品主要是在高收入人群中推广。

(二)产业规模

在西方发达国家,分时度假已经形成了庞大的产业规模。截至2002年,美国已有1600个分时度假地;欧洲约有1300多个分时度假地。在分时度假交换方面,两大巨头RCI和RCⅡ占据了市场份额的90%,产业高度集中,大集团享有了规模经济带来的庞大经济效益。最新数据统计显示,目前全球已有60多家大型分时度假集团,分时度假地超过5000个,分时度假业营业收入已达70亿美元。

在我国,分时度假还刚刚起步,加盟的度假地多以产权酒店的形式出现,真正的分时度假地还很少。加盟分时度假的会员数到2002年,也只有一万人左右。在分时度假交换方面,我国的产业集中度低,企业规模偏小,大企业介入不深,消费者对分时度假企业知之甚少。分时度假的市场还没有培育起来,削弱了我国分时度假产品的吸引力。

(三)行业归属

由于分时度假横跨旅游和房地产,是旅游与房地产业相结合的产物。所以它的行业归属问题仍是有争议的问题之一。

分时度假是度假旅游高度发展的产物,其核心是向旅游者提供异地度假所需的住宿服务,是度假旅游服务项目之一,所以国外的分时度假是由旅游管理部门进行管理的。我国的分时度假管理部门还没有确定,这也是造成分时度假市场较为混乱的原因之一,目前国内出现的众多案例都表明行业监管不利以致使消费者的权益受到损害,分时度假的行业形象受到损害。#p#分页标题#e#

(四)行业自律组织

行业自律组织应以维护分时度假经营者与消费者的合法权益为己任,以促进、发展和完善分时度假行业为目标,确立行业标准和道德规范,切实保障经营者与消费者权益,同时提供有关分时度假的答疑和建议等。

目前欧美均已建立有效的行业自律组织,如美国的ARDA和欧洲的OTE。

国内还没有一个行之有效的行业自律组织。

(五)信用与保障问题

分时度假由于服务期限长,少则10年,多则40年,不可预测的风险多,一次性支付成本昂贵,消费者对未来服务难控制,从而决定了其产品的实际需要与消费权益的保障是第一位的。

对于分时度假信用缺失问题,目前国际上普遍采用的是冷静期制。也就是说,分时度假产品购买合同成为一种法定的附期限合同,只有到了一定期限,买卖合同方才生效,这个期限就是所谓的冷静期。在冷静期期满前,消费者有权撤销购买合同。同时欧美国家也纷纷立法解决信用缺失问题。欧洲众多国家出台了关于不公平商业做法的指令;而美国各州也均对分时度假立法,限制分时度假的强制营销策略、虚假广告、有奖营销等活动。

在我国,信用缺失的问题已经十分严重,不法经营者为追求私利,利用掌握的信息,实施投机欺诈行为,而消费者因为掌握的信息不够,而发生利益受损行为。我国在分时度假初期,对于信用问题没有十分重视,造成了部分消费者利益的损害。在2001年颁布了信托法,但还处于初期发展阶段,不成熟。在2003年,我国首次引入了冷静期概念,自冷静期推出近两年的过程中,中华分时度假产品销售的上百名客户中,没有出现过一例退款和投诉。因此,我们有理由相信,冷静期的引入一定会规范和促进分时度假行业的健康发展

(六)服务

分时度假的服务包括两个方面,一是分时度假村的服务,二是酒店服务。会员到一地度假,购买的就是服务,而且是专业服务。

国外的分时度假服务越来越引起公众的关注,也越来越被企业所重视。国外的分时度假已经过了四十多年的发展,相对成熟。75%～80%的会员对他们购买的分时度假产品表示满意。80%～85%的会员对于产品的满意度达到或者超出期望值。

在国内,分时度假开发商和交换公司、销售商都还没有充分认识到服务质量的重要性,甚至度假村和酒店本身都没有重视对会员的服务。会员对服务的投诉占整体投诉内容的大部分。

四、中国发展分时度假的对策#p#分页标题#e#

(一)开发具有吸引力的分时度假产品

分时度假产品的开发要选择在具有优秀的休闲度假品质的地方,同时交通要十分的便利,因为分时度假产品的本质是交换,所以交通便捷将是客户交换时考虑的重要因素之一。分时度假产品不能仅靠单一的资源吸引,而应该是一个多功能、高附加值的产品。分时度假产品一定要有相应的物质设施相匹配,这样才能更好地体现出产品的价值,有利于吸引客户进行交换。

(二)缩短分时度假的使用权限,降低产品价格

根据自身情况选择不同的目标市场推出不同档次的分时度假产品。

按照国际惯例,分时度假一般有效期为20～40年,每年固定使用一周度假地住宿权,产品销售一般在1万美金左右。根据中国国情,若将客房使用权的有效期减少至五年,同比价格则可能降至2千美金左右或更低水平,这样就可与普通产品形成价格竞争优势,从而吸引和扩大消费者群体。如本身资源具有较大优势,应主要针对国外入境旅游者和国内中高层消费者;如果本身资源属于一般档次,考虑到国民的支付能力有限,应主要推出中低档产品。

(三)尽快推出带薪假期制度,在公民其他休息日推出相应产品

我国自1999年推出五一十一长假以来,集中休假的弊病已经逐步显现,业内人士由此多次呼吁实行带薪休假制度,国家旅游局有关带薪休假制度的法规也早已起草但还未推行。就目前我国居民的休假制度(即七日长假和周末节假日),并不适合消费分时度假产品,这就意味着市场的丧失。所以,可以将例行的固定使用的周计客房住宿权分拆为以天计的客房使用权,将一周拆分成两次至多次使用,这种做法不仅没有减少客房的实际出租率,而且在很大程度上提高了分时度假产品的灵活使用性,并与当前我国的假日制度和居民的消费特点相适应。

(四)注重品牌化经营、集团化经营

品牌化经营可以降低系统风险、增强消费者购买信心。实力雄厚的大企业介入,可以充分发挥其在专业领域中管理和技术优势,通过品牌知名度、品牌忠诚度、品牌竞争力的培育和建设,树立企业和产品形象,从而降低消费者购前和买后的双重顾虑,加速分时度假产业在我国的推广。集团化意味着规模,意味着成本下降,产品竞争力的增强。在我国各个行业都强调集团化经营的情况下,经营分时度假的企业也有必要集团化,以增强自身的竞争力。

(五)重视技术支持,提高运用电子网络的能力

国际分时度假业成功的主要原因是其有强大的技术网络体系作为支撑。网络是分时度假交换系统的生命线,系统所拥有的度假村或饭店越多,分布面越广,就越容易吸引消费者。而我国网络主要是在连锁饭店内部进行的,计算机网络容量较小,因此,我国应加强网络技术的开发,加强分时度假网络系统的标准体系建设。#p#分页标题#e#

(六)进一步开放出境旅游市场,政府在公民出境旅游签证协调方面提供方便

目前我国规定公民自费出境旅游的目的地国家和地区还有限,自费出境旅游需到旅行社报名组团,散客出境有很多限制。上述这些规定都大大限制了分时度假产品购买者参与国际性交换的机会。随着入世开放程度的不断提高,对等开放的要求将更加迫切,同时国家有关管理部门应进一步放开出境旅游市场,提高国民旅游素质。

分时度假在西方发达国家中是一种相对成熟的旅游产品,消费者购买分时度假产品时,主要考虑的是经济的度假出行方式和优质服务的超值享受。但是在中国,无论是生活方式、消费水平,还是文化背景、价值观、信誉重视度,与西方国家相比,都还存在着很大的差异。因此,分时度假在中国尚处在一个初期发展阶段,还存在众多的问题。

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[责任编辑:赵春江]