摘 要:产权式酒店是分时度假产品的一种特殊模式。作为一种新颖的投资方式和新型的旅游消费产品,产权式酒店近年来在我国发展很快。文章分析了我国产权式酒店发展的现状,并运用信息不对称理论从深层次上剖析了我国产权式酒店发展中存在的问题,提出通过市场机制和政府管制来解决其发展中存在的问题,以促进我国产权式酒店的健康发展。

关键词:旅游管理;产权式酒店;发展;信息不对称

作者简介:余菲菲(1982),女,湖北鄂州人,在读硕士研究生,

研究方向:饭店管理。

产权式酒店(Property Right Hotel)是指投资者买断酒店设施的所有权,除部分时间自己使用外,统一将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。产权式酒店这一概念是由时权经营演变而来,首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营,向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权经营可以被分为购买产权和购买时段使用权两大类。而产权酒店不仅买断时段,而且买断产权。20世纪90年代开始传入我国,目前正处于萌芽和规范阶段。在国内,产权式酒店实际上只是一个房地产品种概念,是房地产开发商为了迎合国内中产阶层对房地产品种的投资需求,而开发出来的以公寓式酒店为经营目的的旅游商业房产。可以说,在我国旅游饭店业发展过程中更加凸现了产权式酒店的投资性和产权的分享。

1 我国产权式酒店发展的现状

早在10年前,海南省就出现了我国产权式酒店的萌芽,但那时国内旅游度假的市场气候尚未形成,作为从国外引入的舶来品还不为消费者了解和接受,加之投资产权式酒店的初衷是为摆脱楼盘滞销困境而非发展旅游业,继而遭遇败绩。随着我国经济和旅游业的发展,产权式酒店在国内逐步发展起来,目前我国产权式酒店已有200多家,分布区域越来越广,在旅游风景名胜区如三亚、杭州等城市,经济发达地区如上海、深圳,政治文化中心的北京,产权式酒店的发展已从悄然无声转向大张旗鼓;在二线城市的长沙也掀起了一股投资产权式酒店的浪潮,新酒店接连开张,给人以市场大有可为的感觉。但我国产权式酒店的发展还处于初期阶段,整体上还不成熟,在发展的过程中也出现了很多的问题。

2 信息不对称与我国产权式酒店发展中的问题

信息不对称是指在交易过程中,交易双方拥有的信息数量不等,一方比另一方占有较多的相关信息、处于信息优势地位,而另一方则处于信息劣势地位。目前我国产权式酒店发展中的问题主要源于在信息不对称的情况下最终导致产权式酒店市场失灵。#p#分页标题#e#

2.1 法律法规缺位引起的信息不对称

对于经营者来说,行业规制是其经营之本,并非所有的企业都具备经营产权式酒店的资质。我国产权式酒店在发展过程中曾遭遇过败绩,面临法律的纠纷问题。市场发展的过程中出现了一些产权式酒店的开发商以高固定回报为诱饵的销售吸引等非法手段,来发展产权式酒店,造成产权式酒店市场失灵。国家建设部曾在2002年7月公布《商品房销售办法》中明文规定,不得以承诺固定回报作为销售手段。所以严格地讲,固定回报是违反国家规定的,是变相集资或变相融资。但是,如果没有固定的回报,会对消费者失去吸引力。因此,由于国家相关法律法规的不健全,同开发商在制定合同时往往尽可能朝有利于自身方面着手,合同也不规范。而消费者往往是交易中的弱势群体,处于信息的劣势地位之下签订合同,在出现产权式酒店纠纷时,消费者胜诉的寥寥无几。

2.2 销售环节的信息不对称

主要包括售前环节、售中环节和售后环节的信息不对称。

2.2.1售前环节的信息不对称

不对称信息中一类是外生信息。如产权式酒店开发商完全了解自己产品的信息,而消费者则仅了解开发商提供的少量信息。这类信息不对称一般出现在合同签订之前。消费者在购买产权式酒店的客房时,对开发商的信用状况并不了解,而且部分房地产开发商就是想借产权式酒店来盘活资产。为了能够尽快把手中项目销售出去,牟取暴利,一些开发商以各种夸张、溢美之词包装宣传项目,虚构回报率,吸引投资者购买酒店产权。4万元连一套一居室都买不到,却能使你成为拥有产权的五星级酒店的主人,每年可获得10%-30%的回报。这是我国最早推出的产权式酒店项目南海传说的广告词,许多投资者就是在这样的广告语吸引下,成了被南海传说套牢的业主,至今一分钱回报都没拿到,而原来的开发商早已将项目转手,业主们打官司都找不到对象。同时,产权式酒店涉及的未知因素太多,消费者很难把握;合同中很多都只是种种承诺,承诺能不能成为现实也需要开发商的努力和负责。

2.2.2售中、售后环节的信息不对称

不对称信息的另一类是内生的信息,取决于当事人行为本身。即在签订合同的时候,当事人双方拥有的信息是对称的,但当签订合同之后,一方对另一方的行为无法监督、约束,或者说约束的成本很高。产权式酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下,关键是能否建立起一系列规范的管理和监督方式。业主的权力有多大,能否像上市公司的股东大会那样可以否决董事会的提案,经营一段时间后,酒店如果要重新装修,费用的分摊问题,酒店的远期发展规划的制定等等,这些投资人关心的问题,如果在签购房合同时不能详细界定,难免以后会产生纠纷。此外,开发商承诺给予业主的现金回报,如果是分红,只有交纳了全部税费后的纯利才能分红。在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下,是否能有红利可分很难说,更何况分红后的钱还应交纳所得税(国家税务总局新近出台的文件明确规定:酒店产权式经营业主取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,应按照业-租赁业征收营业税和个人所得税)。这些问题都是业主要面临的后续风险问题。#p#分页标题#e#

3 缓解我国产权式酒店发展中的信息不对称

信息不充分与不对称是产权式酒店市场失效的重要原因,从全国范围来看,产权式酒店的发展正面临法律风险和商业诚信的双重考验。为了减少逆向选择和道德风险现象,必须从根本上缓解信息不对称问题。缓解信息不对称的途径通常有两种:即市场机制和政府管制。

3.1 市场机制

市场经济条件下,企业是市场的主体。而我国的市场经济体制还不健全,很多的市场规则还不是由市场通过优胜劣汰自发地形成,很多情况下政府还在干预市场的营运规则,这种情况是非常不正常的,要解决这个问题,必须完善我国的市场经济体制,让企业真正参与市场,在市场中优胜劣汰,只有这样,企业才可能有积极性去建立自己的信誉。

作为一种新型的房产投资和旅游消费模式,产权式酒店在中国出现并具备规模后,备受投资者关注,成为继证券、房地产后,又一重要的风险投资领域。但是产权式酒店在我国往往成为房产开发商借以融资的一种方式,开发商借此盘活资产。而追溯产权式酒店的起源可以看到产权式酒店从本质上讲是旅游产品而非房产产品,在欧美,产权式酒店作为一种新的生活方式在欧美中产阶级家庭流行,是作为中产阶级的继本宅、别墅外的一个家以外的另一个非常舒适、轻松的家。此外,产权式酒店的发展更多的是借助于市场的自我调节,产权式酒店的开发者是酒店行业中富有经验的经营者,仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式不断满足消费者的需求。因此,我国产权式酒店的开发商必须彻底改变以卖房为主的思路,还产权式酒店以本来面目。

一方面,政府应努力给企业营造一个公正、公平的市场竞争环境,另一方面产权式酒店市场的逐步规范有赖于产权式酒店开发商自身经营行为的规范。从微观层面上,开发商自身要在行业中树立诚信、可靠的声誉,在消费者中间树立良好的口碑,在制定合同时,尽可能考虑双方的利益,在产权式酒店开发、销售、回报、运营等环节应顾及酒店管理方、购买者和自身三方利益,保证酒店的长期稳定经营。

3.2 政府管制

由于产权式酒店兼具旅游、房地产开发、酒店管理等诸多行业要素特征,无法按传统行业实现归口管理,因此,应尽快解决产权式酒店的法律地位与行业规范化管理问题。在法律、政策、税收、营销、管理等各个层面上进行制度建设,以促进产权式酒店行业的健康发展。从政府层面上,应加紧对产权式酒店市场的规范和管理,有关法规的尽快出台将使消费者心里更踏实,有利于更多的消费者接受产权式酒店。#p#分页标题#e#

首先,应完善产权式酒店开发商信用监督机制。产权式酒店在国外流行已有30年左右时间,它处于比较完备的信用体系和成熟的市场运行环境下,而国内在法律法规不完善的情况下又尚未建立起相应的信用体系,极易把产权式酒店的投资属性变为投机,从而滋生不应有的纠纷。在产权交接后的经营管理监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节,可能因为不透明、不规范极易发生开发商、管理人与业主间的冲突,现行的《物业管理办法》难于保护投资者的利益。因此,目前对产权式酒店开发商、经营者信用进行有效监督是产权式酒店市场健康发展的基础。

其次,明晰产权定义。目前的产权式酒店充其量只是产权客房,从功能来说,酒店是个具有综合服务功能的经营实体,除了客房以外,还有餐饮、娱乐等配套设施,产权客房并无住宅或酒店的独立使用功能。目前,产权式酒店共用部位的所有权属性不明确,客房出售后,酒店配套设施的所有权属于谁还存在争议。因此,政府有关部门有必要就酒店产权证办理的细则和酒店产权分割制定详细标准。再者,规范行业标准。既要规范产权式酒店开发商、酒店管理方和业主三者的利益关系和责任关系;又要完善开发商的市场准入机制和退出机制,投资商的实力应有审核程序,在实际操作上,应要求开发商必须持有一定比例的酒店产权,使开发商和酒店始终保持着一定的关系。

因此,以必要的法律法规约束经营者的不法行为,是保证产权式酒店发展的可靠前提。在法律法规建立后逐渐建立行业资质认证体系,批准够资格、有条件的企业经营产权式酒店,对我国产权式酒店的发展可以起到一个保驾护航的作用。

4 结语

同任何新事物一样,产权式酒店在我国的发展还处于初期阶段,难免会出现一些不和谐因子,但随着我国经济和旅游业的发展,政府部门的规范化培育和国内信用监督机制的不断完善,产权式酒店将成为人们放心追捧的新颖投资方式和新型的旅游消费品,有着广阔的发展前景。

参考文献:

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