关键词产权式酒店、小产证租赁买卖

一、中国首例产权式酒店纠纷案

据商旅报报道，由海南中院作出的一份判决书，判决海南泰信实业公司返还吴志良、何继明等4人1999年分别交纳的数万元购房款并支付数额为购房款1倍的赔偿金。法院认为，海南泰信实业公司与吴志良、何继明等4名消费者在平等互利的基础上签定的《商品房购销合同》及《委托经营协议》，是当事人真实意思表达，合同实质要件与形式要件均符合法律规定。合同签定之后，原告依照约定履行了付款义务，并交纳了办理购房按揭手续的费用，但泰信实业并未在合同约定期限内向原告交付房产和办理按揭手续，而且迟延履行合同也未在合同履行期届满前通知对方，这种行为违反了诚实信用的原则，构成违约，应承担违约责任。这是中国首例产权式酒店合同纠纷案，几年前，中国就已经开始有了产权式酒店这样一种类型的房屋所有权形式。

二、什么是产权式酒店

产权式酒店由时权酒店（timesharehotel）演变而来。产权酒店是上个世纪70年代兴起的产物，在欧美发达国家和地区，中产家庭逐渐成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出时权酒店（TimeshareHotel）的概念，Timeshare即时空共享，酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转售、转让或者交换。时权酒店构成产权式酒店的最初形态模式。时权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时段里的使用权，而产权式酒店则是买断产权而不是买断时段，对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。经过长期的发展，产权式酒店又逐渐演化出两种类型：退休住宅及有限自用的投资型酒店公寓。

退休住宅，是一种所谓留后路的退休住房投资方式。这种类型的酒店在美国比较多见。

有限自用的投资型酒店，开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红。

产权式酒店是旅游地产的重要一类，其实质就是分时度假＋房产投资。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。#p#分页标题#e#

三、产权式酒店在我国的发展情况

第一种时权酒店模式在我国最早出现，这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的产权式酒店。

第二种退休住宅，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流的模式。

只有第三种投资型酒店经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店。本文所要讨论的产权式酒店，也正是这种中国特色的投资型酒店。

由于产权式酒店同一般商品房在出售和售后物业管理有较大的不同，我国至今未就此出台专门的规范，这就造成了现阶段产权式酒店的发展出现了一定程度的混乱。笔者拟就我国产权式酒店交易过程中存在的合同法律问题作一初步探讨。

四、产权式酒店交易中存在的合同性质问题的探讨首先，要搞清楚其中的几个法律关系，先要明确交易中存在的几方当事人。一方是投资者，也就是买下单间酒店房间的所有权人。另一方是酒店的管理者，也就是整间酒店原所有权人。第三方便是消费者，入住酒店的顾客。整个交易存在了三方当事人，而合同是存在于双方当事人之间的，所以，交易中最少存在两个合同，两种合同法律关系。最多有三个法律关系。

（一）第一个法律关系，存在于投资者与原酒店所有人之间的购买合同。也就是房屋买卖法律关系。最初出售（预售）即开发商将产权式酒店出售（预售）给投资者的法律关系。

该合同不是真正的房屋买卖合同。产权式酒店项目本身及操作方式存在违规风险。比如五证不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条中明文规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。又比如，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间。以上海地区为例，整间酒店有独立的产权证，而这一产权证不允许分割，因此单独的酒店客房是不能办出小产证的。所以，双方之间签定的房屋买卖合同因为没有登记，没有取得产权证，不是真正的房屋买卖合同，而只是出卖承租权而已。而若不能办出小产证，则投资者即无法真正取得产权式酒店的产权。既然无法取得房产证明，投资者实际上根本没有取得所有权。#p#分页标题#e#

产权式酒店产权上的依赖性也直接导致了，在酒店经营不善的情况下，单独的酒店房屋在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等的收益的。也就是说，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。如果缺少退出机制，产权式酒店很可能使投资者陷入进退两难的困境。

（二）第二个法律关系，便是委托管理法律关系。酒店管理者与投资者之间，投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责酒店经营，投资者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，获得一定时间的免费入住权，投资回报用以冲抵购房款，等等。

该合同性质不明确。看名称似乎应该是个居间合同。《合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间是将同一交易的双方联系在一起的中介，是促成交易而从中收取报酬的中间人。酒店管理者并不是如此，居间人为委托人的服务仅是提供相关信息以促成交易，自己本身并不参与订立合同。酒店管理者负责了酒店的经营，并不纯粹只是介绍双方认识，促成合同交易的完成，而是直接参与的委托人事务的管理，而且可以从第三种法律关系看出。

（三）第三种法律关系，消费者入住酒店，并不清楚自己所住的房间真正的所有权人具体是谁，他们是与酒店管理者签定的租赁合同。消费者并未与真正的所有权人有任何事务的往来。也可以看出，酒店管理者与投资者签定的是租赁合同。投资者不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险，而只是收取固定的收益，投资者出让的是酒店房间的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征，从另一方面而言，投资者本身不具有经营酒店的资格，酒店管理公司也不是以代理人的身份收取代理费用。

那该合同是否是租赁合同呢？《合同法》第212条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。表现面上似乎符合租赁合同的概念，其实不然。

首先，租赁合同是双务有偿的合同，承租人必须支付租金。而在酒店管理者和投资者之间并没有约定必须支付租金，一般是以投资者进行投资为条件，开发商委托管理者进行管理，并约定按期给予投资者一定的回报，这不是租金，而是吸引投资者的一个条件。

其次，租赁合同终止后承租人必须返还原物。开发商和投资者之间可以约定回购，但是如果不回购，实际上投资者根本无法收回房间物尽其用，客房单独不能发挥起功用。#p#分页标题#e#

第三，租赁合同中出租人有维修租赁物的义务。也就是房屋出现问题时，出租人应该进行维修。但是产权式酒店完全由酒店管理者经营管理，客房出现问题也是其进行维修，投资者并不承担维修的义务。

从以上几点可以看出，酒店管理者与投资者之间并不是签定的真正完全的房屋租赁合同。

五、如何完善产权式酒店的法律保护

现在，产权式酒店和店铺越来越多，因为单间的客房和店铺并没有一般所居住的房屋那样高价位，而且不需要自己再找人来租住，不需要自己打理，而且有固定的回报。虽然产权式酒店交易关系中存在的几种合同都是可以在《合同法》中找到有名合同的具体规定，可是又不完全与单纯的买卖合同，租赁合同相同，所以鉴于产权式酒店的特殊性，我建议应该在《合同法》中单独确定产权式酒店（店铺）合同，让其成为有名合同。其中买卖合同就不同于一般房屋买卖合同，一般的房屋买卖合同是可以按照规定进行登记取得房产证，可以自由买卖，但是产权式酒店的买卖合同是很特殊的，只有单间的小产证，具体规定投资者如何取得小产证，以保护投资者的所有权。而且应该规定开发商必须在投资者认为酒店经营不善，没有投资潜力时进行回购。而且，应该明确每间客房的具体所有权人，如果只是在客房内产生的纠纷，而不是在其他配套设施或者公用地方，那消费者可以选择其向酒店管理者起诉也可以向所有权人起诉，也是为了督促投资者谨慎选择投资酒店或者店铺。因为其他的设施或者公用地方，其所有权人不明，应该规定为开发商所有，消费者的起诉对象也应该为开发商。

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