摘　要:建筑物区分所有人组织是对区分所有建筑进行管理的组织,依照社团组织理论,意思机构和执行机构组成一个社团的内部核心机构。这一组织若要发挥作用,必须对内部各种机构的权力以及义务加以正确设定。针对目前某些相关法律制度的缺失以及一些内部机关的错位,有必要首先弄清各个机构的地位以及义务的内容。由于区分所有建筑物管理组织的执行机构担负着组织的重要职责,在没有现成理论的时候,可以参考公司治理的理论加以完善。

关键词:建筑物区分所有权人组织;内部治理结构;意思机构;执行机构

一、建筑物区分所有权人组织内部核心机构的设置及权利划分

(一)内部核心机构的设置

此为建筑物区分所有权人集体行使权力管理区分所有建筑的组织形式。按照社团理论,建筑物区分所有权人组织的内部核心机构应当分为意思机构和执行机构。建筑物区分所有权人组织的意思机构是建筑物区分所有权人大会,建筑物区分所有权人大会同时也是建筑物区分所有权人组织的最高权力机构。建筑物区分所有权人会议行使职权的方式是召开会议,包括年度会议和临时会议,以决定管理区分所有建筑物的一切重要事项。由于建筑物区分所有权人大会不可能经常召开,建筑物区分所有权人组织就有必要寻找切实可行的方式,以就区分所有建筑物的日常管理做出决策并监督其实施。对此通常的解决方式是设立建筑物区分所有权人组织的执行机构。执行机构负责执行建筑物区分所有权人大会的决议和处理区分所有建筑物的日常管理事务。如果以公司制度加以类比,建筑物区分所有权人大会的作用和地位与公司中的股东会相同,而建筑物区分所有权人组织执行机构则相当于公司中的董事会。

在实际操作中,建筑物区分所有权人组织执行机构可以采用不同的类型加以设置。根据区分所有建筑物的管理方式的不同,可以分为两种类型。一为自主管理方式,二为委托管理方式。自主管理就是由建筑物区分所有权人组织自行对区分所有建筑物进行管理。委托管理就是建筑物区分所有权人组织委托他人对区分所有建筑物进行管理。在自主管理方式下,建筑物区分所有权人组织执行机构由建筑物区分所有权人构成;而在委托管理的方式下,建筑物区分所有权人组织执行机构由专业管理人构成。建筑物区分所有权人组织执行机构由建筑物区分所有权人构成,在美国、我国香港地区,台湾地区等采用这种类型。执行机构成员通常由建筑物区分所有权人在建筑物区分所有权人年度大会上选举并从建筑物区分所有权人中产生。建筑物区分所有权人组织执行机构由专业管理人构成,德国、法国、瑞士、意大利等国采用这种类型。联合国欧洲经济委员会《转型国家住宅类建筑物区分所有权指南》也建议采用此种类型。在这种模式下,建筑物区分所有权人组织一般要与专业管理人签订区分所有建筑物管理合同,专业管理人依据区分所有建筑物管理合同的规定负责对区分所有建筑物进行的日常管理。建筑物区分所有权人组织与专业管理人之间是委托代理关系,建筑物区分所有权人会议可以通过决议随时解聘专业管理人。#p#分页标题#e#

(二)机构权利的设定与划分

依据社团理论,正确设定组织中不同机构的权力,有助于正确发挥组织的作用。区分所有建筑物组织各个机构所具有的权力也应当作明确规定。为保护全体建筑物区分所有权人的利益,国家关于区分所有建筑物的法律,以及区分所有建筑物的管理规约对建筑物区分所有权人组织意思机构和执行机构的权利划分通常都有明确规定。

建筑物区分所有权人组织意思机构通常所具有权力应当包括:对涉及全体建筑物区分所有权人利益的重大事宜作出决策,包括制定和修改管理规约;选举或聘任执行机构,在聘任的情况下决定其报酬;决定其它机构的设置;批准年度活动方案,包括年度预算,以及建筑物区分所有权人分担费用的方案;批准年度财务报告和工作报告;给与执行机构特别授权;对区分所有建筑物的重大改变做出决策;对区分所有建筑物的重大维修更新做出决策等。一般来说,所有关系区分所有建筑物管理的重大事项的决策、重要的财政收支、人员任命等都必须由意思机构做出。这也是和其意思机构的地位相符合的。

建筑物区分所有权人组织执行机构负责执行管理规约以及意思机构的决议,并对区分所有建筑物进行日常管理,包括从事为管理和维护区分所有建筑物共有财产所需要的活动;在紧急情况下,采取减少共有财产损失的行动,向建筑物区分所有权人收取其应分摊的共同支出和维修基金,以及在必要时采取法律手段强制执行;维修基金及其它资金进行管理和使用;制作和保存财务账簿;准备和向意思机构汇报年度财务报告,年度活动计划,包括年度预算。召集建筑物区分所有权人会议等。

二、执行机构成员的义务

如社团理论所设计,区分所有建筑物的管理采用了所有权与控制权的分离的方式,建筑物区分所有权人作为区分所有建筑物的所有者,将区分所有建筑物交由执行机构管理,而建筑物区分所有权人对区分所有建筑物管理的参与越来越少,这一点与公众持股公司的股东将公司事务交由董事会管理的模式是一致的。执行机构的行为对区分所有建筑物专有部分的价值有根本性的影响。执行机构对区分所有建筑物进行良好的管理,会极大地提升专有部分的价值,而疏忽大意的管理则会给建筑物区分所有权人带来重大损失。执行机构对区分所有建筑物的不当管理不仅会降低财产价值,而且会使建筑物区分所有权人的生活品质下降,甚至对生命和财产的安全构成威胁。

不管是自主管理还是委托管理,执行机构的权力都是由一部分人所把持。为了防止执行机构成员可能作出的损害业主利益的作为,并保证执行机构成员为建筑物区分所有权人的最大利益服务,有必要为执行机构成员设置一定义务。但不管是实务界还是理论界,对此问题探讨较少。依据公司制度,公司的董事必须承担诚信义务,具体可以表现为董事的谨慎义务和忠实义务。笔者从此理论出发,对执行机构的义务作一个初步讨论。#p#分页标题#e#

(一)谨慎义务的设置

1.义务内容的分析

(1)在管理区分所有建筑物财产和处理区分所有建筑物财政事务时尽到一般的注意和谨慎。这一义务括两个内容,一是在对共有财产进行管理时,要在合理的范围内避免对建筑物区分所有权人的人身或财产造成损害;二是对共有财产提供长期的保护和维护,在合理的范围内避免对区分所有建筑物的财产价值造成损害。为此,执行机构必须代表建筑物区分所有权人组织持续维护共有财产,并且对有关的财务进行管理,以使区分所有建筑物的维护、修理和更换设施有资金支持。还需要针对建筑物区分所有权人执行管理文件的规定,避免不遵守管理文件的行为对区分所有建筑物财产价值或对建筑物区分所有权人在区分所有建筑物社区的生活品质产生负面影响。

(2)公平对待建筑物区分所有权人。执行机构影响建筑物区分所有权人生活的权利在不同的区分所有建筑物社区有很大区别。执行机构行使管理职能对建筑物区分所有权人生活的影响越大,就越需要公平对待建筑物区分所有权人。执行机构对区分所有建筑物的管理与建筑物区分所有权人在区分所有建筑物社区的投资和生活戚戚相关。从经济学层面看,住宅常常是个人的一项主要的投资,甚至是个人一生中所作的最大投资。建筑物区分所有权人的合理期望是其投资价值得到维护和提升。执行机构公平对待建筑物区分所有权人,就可以避免产生对建筑物区分所有权人投资价值再分配,从而减损部分建筑物区分所有权人投资价值的效果。从社会学层面看,在区分所有建筑物社区生活,建筑物区分所有权人需要为全体利益牺牲一些个人自由。住宅越邻近,社区内的关系越相互依赖,个人就要牺牲更多自由。执行机构公平对待建筑物区分所有权人的义务的重要意义在于给建筑物区分所有权人一定的保证自由的牺牲是公平分配的。

(3)合理行使执行权。执行管理规约和建筑物区分所有权人组织制定的规章制度对于确保区分所有建筑物社区正常运转是十分重要的。但是,过度的行使执行权和频繁地通过诉讼行使执行权可能造成严重的经济负担和社区的分裂。因此,执行机构应合理地行使执行权。执行机构就对建筑物区分所有权人违反管理文件规定的行为予以处罚,应制定一套给于被认为违反规定的建筑物区分所有权人合理通知和陈述机会的程序,并且处罚的轻重应与违反规定行为的严重程度相适应。

(4)向建筑物区分所有权人提供了解信息的合理途径。建筑物区分所有权人组织是代表和维护区分所有建筑物区域内全体建筑物区分所有权人合法权益的自治组织。建筑物区分所有权人有权了解建筑物区分所有权人组织的工作,以及建筑物区分所有权人组织管理共有财产的情况及其财务状况。执行机构有义务向建筑物区分所有权人提供关于建筑物区分所有权人组织财务状况或共有财产状况的重要信息,但可以就查阅记录的时间和了解其它建筑物区分所有权人的信息加以合理的限制以确保建筑物区分所有权人组织的正常工作秩序和保护建筑物区分所有权人的隐私。建筑物区分所有权人还有权查阅管理规约、规章制度等区分所有建筑物管理文件,以及了解建筑物区分所有权人组织控制范围内其它有关建筑物区分所有权人权利义务的信息。#p#分页标题#e#

执行机构向建筑物区分所有权人提供信息的义务,在我国具有重要的现实意义。在实践中,已经出现建筑物区分所有权人为要求执行机有义务提供建筑物区分所有权人组织工作经费的使用情况,应当定期以书面形式在区分所有建筑物区域内进行公告,并接受建筑物区分所有权人的质询。

为保持执行机构行使职责的公开透明,便于建筑物区分所有权人进行监督,执行机构的会务公开也是一个很好的措施。会务公开的内容包括:在会议召开前的合理时间内给予建筑物区分所有权人通知,以便建筑物区分所有权人了解会议信息并参加会议;允许建筑物区分所有权人对会议进行录音录像;允许建筑物区分所有权人在会议上发言;对建筑物区分所有权人不便参加的会议事项,应做成会议纪要供建筑物区分所有权人查阅。我国目前仅规定执行机构的决定向建筑物区分所有权人公开。有些省市还规定,区分所有建筑物所在地街道办事处、居民委员会参加执行机构会议。建筑物区分所有权人组织执行机构的会务公开对于增强执行机构工作的透明度,增强建筑物区分所有权人对执行机构的信任感,理顺建筑物区分所有权人与执行机构之间的关系都具有重要作用。

2.义务标准的设定

执行机构履行其义务需要达到一定的标准,而这一标准应该能够平衡各方面的利益,维护建筑物区分所有权人组织职能的行使及职能行使的灵活性,提供建筑物区分所有权人组织在情况变化时保持机动性的所需权利,同时合理地保护建筑物区分所有权人的信赖利益和他们对适当稳定性的期望”。一方面要保护建筑物区分所有权人组织免于过多的诉讼和对其集体决定不必要的司法干预,另一方面要保护建筑物区分所有权人的利益,防止建筑物区分所有权人组织疏忽大意和冒险的管理作法、不合理的行使裁量权,以及控制建筑物区分所有权人组织的人的不公平的对待建筑物区分所有权人。目前主要适用的标准有两个:商业判断标准和合理标准。这两个标准反映了对执行机构成员行为司法审查的不同范围,究竟以何种义务标准要求区分所有建筑物组织执行机构,还需要作进一步研究。

商业判断标准是公司法中发展出来的法院审查公司董事是否违反诚信义务的司法审查标准。该标准将对公司董事行为司法审查限制在一定的范围内,法院对公司董事行为的审查仅限于判定该行为是否是善意的,并且是在诚实的认为其行为是合法促进公司目标实现的情况下作出的。除非能够证明公司董事行为存在欺诈、自我交易或显失公平,否则公司董事行为不受司法审查。

就商业公司而言,商业判断标准的设计是尊重董事的商业决策,避免其受到过多的司法干预。通过保护董事免于就错误的商业决定承担个人责任以鼓励企业家的冒险精神,并减少因允许对商业决定不满的股东对商业决策提出异议和允许法院对公司的管理进行事后判断而给公司带来的负担。商业判断原则认为法院在作出商业决策方面并没有相对的优势,允许对这些决策进行司法审查可能妨碍企业家的大胆尝试行为,并浪费公司资源,同时还会给司法资源造成沉重负担。

对建筑物区分所有权人组织执行机构成员的行为适用商业判断标准也出于同样考虑。适用商业判断标准的目的在于,减少建筑物区分所有权人对执行机构的决定进行司法审查的要求,保护执行机构的集体决策不受过度司法审查,避免法官以自己的判断代替执行机构的决定,减少此类诉讼对建筑物区分所有权人和建筑物区分所有权人组织造成的严重经济负担,以及节约稀缺的司法资源。

商业判断标准最适合适用于执行机构行使裁量权,就区分所有建筑物的日常维护、维修、修复等作出决策的行为。支持对执行机构的行为适用商业判断标准的观点认为,应该限制对执行机构的行为进行司法审查的范围,因为法院不适合对商业判断做出评估,而执行机构的成员对其所居住的区分所有建筑物和有关居民的具体需求十分了解。司法审查使执行机构的决策受到不适当的司法干涉和事后判断的制约,将影响有关建筑物区分所有权人共同生活安排的稳定性。采用对执行机构的决策予以尊重的标准,将就执行机构行使裁量权做出经济决策提起的无谓诉讼降到最低,从而增强对区分所有建筑物管理的稳定性和可预见性。另外这还有利于提高建筑物区分所有权人参加区分所有建筑物管理的积极性。

但是,建筑物区分所有权人组织毕竟与商业公司不尽相同。首先,建筑物区分所有权人在区分所有建筑物的利益远远大于商业公司股东在公司的利益。建筑物区分所有权人的投资是他们的住宅,这通常是他们一生中最大投资,并且住宅所具有的私人属性和社会意义远远超过该资产的金钱价值。因此,建筑物区分所有权人相较于商业公司的股东,需要更大范围的司法介入,以对其利益提供更多的保护。其次,建筑物区分所有权人组织拥有的影响建筑物区分所有权人康宁的权利范围,以及建筑物区分所有权人组织需要做出决策的范围远大于传统的商业公司。建筑物区分所有权人组织往往具有影响建筑物区分所有权人的不动产价值和生活质量的广泛权利。建筑物区分所有权人组织粗心大意或冒险的决定会对建筑物区分所有权人产生破坏性的影响。因此,对建筑物区分所有权人组织广泛的权利需要有与之相适应的约束机制。再次,建筑物区分所有权人的投资流通性差,住宅通常不可能像商业公司股票一样容易出售。这样,建筑物区分所有权人的利益在受到建筑物区分所有权人组织行为的损害,或建筑物区分所有权人对建筑物区分所有权人组织的行为不满时,就很难通过转让投资来解决问题。这也决定了建筑物区分所有权人的投资更需要司法的保护。#p#分页标题#e#

建筑物区分所有权人组织与商业公司之间存在的这些重要区别就决定了建筑物区分所有权人相较于商业公司的股东,更需要司法审查所提供的保护。商业判断标准确定的对执行机构行为司法审查的范围,不足以保护建筑物区分所有权人的利益,尤其在防止执行机构对共有财产和财政事宜疏忽大意和冒险的管理方面提供的保护太少,对涉及有关建筑物区分所有权人权利义务规章制度的制定和执行方面执行机构的不当行为更显得力不从心。将用于解决股东对公司董事会不满问题的标准用于有关住宅和生活方式的事宜,不仅可能损害建筑物区分所有权人的共同福利,也可能影响单个建筑物区分所有权人的自由。

由于将以商业判断标准适用于执行机构成员的义务设定,存在着以上问题,因此,另一种观点认为,对执行机构的行为适用商业判断标准所带来的负面影响,超过了商业判断标准限制司法审查范围带来益处,如减少没有根据的诉讼和避免过大支出等等。所以,坚持认为法院在审查执行机构的行为时应适用合理标准。

在采用合理标准对执行机构的行为进行审查时,主要是看执行机构所制定规章制度以及所作出的决策是否与促进建筑物区分所有权人的健康、幸福和安宁合理地相关。执行机构的行为要达到合理标准通常需要满足以下几个要素:执行机构的行为与建筑物区分所有权人的幸福和安宁有合理联系;该行为的实施是公平的,也不会导致歧视性的结果;该行为是善意的为建筑物区分所有权人的共同利益作出的。在考查执行机构的行为达到实体合理的标准以外,执行机构行为在程序上是否合理也可能被考虑。

支持合理标准的观点认为,建筑物区分所有权人选举产生的执行机构,其职责是保护全体建筑物区分所有权人利益。该执行机构在执行管理和行政事宜方面被赋予极大的裁量权,但其裁量权应受到限制,即执行机构的行为应该与区分所有建筑物社区的合法目标相关,其无权制定与建筑物区分所有权人健康、幸福和安宁生活没有合理关系的武断和任意的规章制度。与商业判断标准相比,基于合理标准的司法审查使法院有机会考查执行机构的行为是否公平,并保护建筑物区分所有权人不受执行机构滥用权利行为的侵害。

(二)忠实义务

审视建筑物区分所有权人组织的机构设置,建筑物区分所有权人大会通常一年只召开一次,只能对涉及区分所有建筑物管理的重大事宜作出决策。执行机构实际掌握着对区分所有建筑物日常管理的控制权,其权利可以对建筑物区分所有权人的财产价值和生活品质造成巨大影响。为保护建筑物区分所有权人的利益免受执行机构滥用权利行为的损害,就必须要求执行机构成员对建筑物区分所有权人承担忠实义务,不得利用其职位中饱私囊,使用建筑物区分所有权人组织的财产和机会为自己谋利。#p#分页标题#e#

三、我国建筑物区分所有权人组织执行机构定位的错位

根据我国现行法律法规的规定,建筑物区分所有权人组成的机构业主委员会是建筑物区分所有权人组织的执行机构。根据这一规定,我国应该是由建筑物区分所有权人组成的机构作为建筑物区分所有权人组织执行机构。进一步分析可以看到,我国法律赋予业主委员会的权利有:召集建筑物区分所有权人会议,报告区分所有建筑物管理的实施情况;代表建筑物区分所有权人与建筑物区分所有权人会议选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解建筑物区分所有权人、专有部分占有人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施,从这些规定不难发现,业主委员会的主要职能是监督和协助物业管理企业对区分所有建筑物的管理。建筑物区分所有权人组织的执行机构的职能是执行建筑物区分所有权人大会的决议和处理区分所有建筑物的日常管理事务,业主委员会的职能与建筑物区分所有权人组织的执行机构所应当具有的职能大相径庭。由此可见,我国法律虽然将业主委员会定位为建筑物区分所有权人组织的执行机构,却没有赋予其相应的职能。业主委员会空有建筑物区分所有权人组织的执行机构之名,却无执行机构之实。另一方面,被定位为管理服务人的物业管理企业却被赋予对区分所有建筑物的广泛管理权利。物业管理企业负责对区分所有建筑物共有部分的使用管理和维护,包括选聘专营公司承担区分所有建筑物的专项管理业务;对区分所有建筑物使用中禁止性行为采取管理措施,包括对违反管理规约及其它规章制度的行为进行劝阻、制止;对区分所有建筑物维修、更新、改造和养护费用的帐务管理;对区分所有建筑物档案资料的保管;向建筑物区分所有权人收取管理费用,并对逾期不交的建筑物区分所有权人采取通过法律手段强制执行;向建筑物区分所有权人会议报告区分所有建筑物管理实施情况。物业管理企业作为管理服务人应由建筑物区分所有权人组织执行机构选聘、解聘,而法律却规定物业管理企业由建筑物区分所有权人大会选聘、解聘。

所以,我国法律对业主委员会、物业管理企业的定位存在严重错位,被定位为执行机构的业主委员会扮演的是建筑物区分所有权人组织咨询监督机构的角色。被定位为管理服务人的物业管理企业却行使着建筑物区分所有权人组织执行机构的职能。这直接影响了业主委员会、物业管理企业的权利、义务和责任的落实。一方面,业主委员会职能的发挥受到影响;另一方面,物业管理企业拥有执行机构的权利,却没有承担执行机构相应的责任,很有可能造成权力的滥用。#p#分页标题#e#

笔者认为,解决上述问题有两种途径,一种是加强业主委员会作为执行机构的职能,赋予其执行机构的相应权利,限制物业管理企业的权利,使其符合管理服务人的定位。另一种是在立法中明确将物业管理企业定位为建筑物区分所有权人组织的执行机构,将业主委员会定位为建筑物区分所有权人组织咨询监督机构。这样做有利于业主委员会、物业管理企业各司其职,各行其事,正常发挥职能,承担与其之职能相适应的责任,也有利于建筑物区分所有权人、国家行政机构和司法机构对业主委员会、物业管理企业的监督。根据我国目前区分所有建筑物社区的现状,显然后一种解决途径更为可行。

四、建筑物区分所有权人组织内部其他机构的设置

(一)专门委员会

专门委员会由建筑物区分所有权人组成,被建筑物区分所有权人组织授权准备或执行具体任务,类似于公司中董事会设立的专门委员会。通常的例子有审计、选任、环境和活动委员会,选任委员会负责向建筑物区分所有权人会议年会提名建筑物区分所有权人任职人员候选人,环境和活动委员会可被赋予广泛的建议权,就区分所有建筑物的地理和人文环境的改善提出建议,组织建筑物区分所有权人的活动。

(二)咨询监督机构

建筑物区分所有权人组织执行机构具有广泛的权利,为确保其代表全体建筑物区分所有权人的利益行事,建筑物区分所有权人组织还可以设立监督机构,以实现建筑物区分所有权人组织内部监督机制的机构化。建筑物区分所有权人组织的监督机构类似于公司的监事会。我国现有法律法规中没有关于在建筑物区分所有权人组织内设立监督机构的规定。在建立建筑物区分所有权人组织的实践中,有建筑物区分所有权人组织设立建筑物区分所有权人组织执行机构的监督机构业主委员会监督委员会。监督委员会成员由建筑物区分所有权人和专有部分占有人组成。监督委员会协助和监督业主委员会工作,业主委员会的会议必须有监督委员会成员参加,业主委员会决议必须业主委员会成员半数以上和监督委员会成员半数以上通过,方为有效。但这随之引发的又是对于监督委员会由谁来监督的问题。

建筑物区分所有权人组织执行机构由专业管理人构成的国家,如德国、瑞士、意大利、法国,通常规定建筑物区分所有权人组织可以设立监督咨询机构,目的在于确保专业管理人为建筑物区分所有权人的利益行事。在建筑物区分所有权人组织执行机构由建筑物区分所有权人构成的国家,如美国、我国台湾地区、香港地区,通常没有规定设立建筑物区分所有权人组织监督咨询机构。究其原因,执行机构成员自身也是建筑物区分所有权人,就区分所有建筑物和其它建筑物区分所有权人一样拥有重大利益,因此其作为执行机构成员的行为受到其切身利益的内在约束。国家行政机构、司法机构对建筑物区分所有权人组织的监督形成对执行机构的外在约束,因此,在我国主要应加强国家行政机构、司法机构对建筑物区分所有权人组织的外在监督,另外要充分挖掘和发挥居民委员会的指导、监督职能。#p#分页标题#e#