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论建筑物区分所有权人组织大会决议方法及效力

时间:2008-11-29 点击:
建筑物区分所有权是《物权法》中的一项重要内容,也是理论界和实物界讨论的热点。建筑物区分所有权,是指数人区分一建筑物而各专有其一部各人就专有部分享有单独所有权。就该建筑物及其附属物的共同部分,推定由各所有人共有。’建筑物区分所有权人由于相邻关系和共有关系的存在,为维持和谐生活秩序,必须对区分所有建筑物进行共同管理。为实现这一目的,通常由全体建筑物区分所有权人组成建筑物区分所有权人组织对建筑物及其附属设施进行管理。
建筑物区分所有人组织是对区分所有建筑进行管理的组织,依照社团组织理论,意思机构和执行机构组成一个社团的内部核心机构。建筑物区分所有权人组织的意思机构为建筑物区分所有权人大会建筑物区分所有权人大会同时也是建筑物区分所有权人组织的最高权力机构。建筑物区分所有权人组织意思机构通常所具有权力包括对涉及全体建筑物区分所有权人利益的重大事宜作出决策,包括制定和修改管理规约选举或聘任执行机构在聘任的情况下决定其报酬决定其它机构的设 批准年度活动方案,包括年度预算以及建筑物区分所有权人分担费用的方案批准年度财务报告和工作报告给予执行机构特别授权对区分所有建筑物的重大改变做出决策对区分所有建筑物的重大维修更新做出决策等。
因此,建筑物区分所有权人大会行使职权的方式是召开会议,笔者试图从建筑物区分所有权人大会的决议方法和效力方面对建筑物区分所有权人大会职权的行使进行分析,为我国的立法完善提供参考。
一、建筑物区分所有权人大会的决议方法
根据我国《物权法》第 条的规定,建筑物区分所有权人大会的决议方法为多数决,其中包括普通多数决和特别多数决。对于建筑物区分所有权人大会的一般决议须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的建筑物区分所有权人同意。对于建筑物区分所有权人大会关于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施等事项,必须经专有部分占建筑物总面积万以上的业主且占总人数万以上的建筑物区分所有权人同意。笔者认为这些关于建筑物区分所有权人大会决议方法的规定仍不尽完善。
首先,该规定未对权益受到建筑物区分所有权人大会决议特别影响的建筑物区分所有权人提供保护。这就有可能导致多数建筑物区分所有权人滥用投票权联合损害少数建筑物区分所有权人利益的情况。参考其他国家和地区立法例,一般都会规定建筑物区分所有权人大会决议如对部分专有部分有特别影响则在满足常规生效票数的要求之外还须得到拥有这些专有部分的建筑物区分所有权人的同意,方为有效。例如日本《关于建筑物区分所有等之法律》规定,对于有关共有部分变更的决议,如变更时对专有部分使用有特别影响则经建筑物区分所有权人与表决权各 以上多数通过,尚需该专有部分所有人的承诺就其它有关共有部分管理事项的决议,如将对专有部分有特别影响则经建筑物区分所有权人与表决权过半数通过,尚需该专有部分的所有人同意。我国台湾地区公寓大厦管理条例规定,区分所有建筑物外墒面、楼顶平台,设置广告物、无线电台基地台等类似强波发射设备或其它类似之行为,设置于屋顶者,应经顶层区分所有权人同意设置其它楼层者,应经该楼层区分所有权人同意。该层住户并得参加区分所有权人会议陈述意见约定专用部分变更时应经使用该约定专用部分之区分所有权人同意。#p#分页标题#e#
另外有些国家对于区分所有建筑物的重大事务尤其是对区分所有建筑物本身有重大变动,结果可能发生使建筑物区分所有权人承受巨大财政负担的决议往往要求全体建筑物区分所有权人一致通过以确保不对其它建筑物区分所有权人的权利义务产生不利影响。例如,德国法规定变更区分所有建筑物的用途,变更共有部分与专有部分的区划改变对共有费用的分担,在区分所有建筑物上加盖一层或数层,或对部分或全部损毁的区分所有建筑物重建的决议需全体建筑物区分所有权人一致通过 瑞士法也有相同规定。

 

其次,该规定未提供解决建筑物区分所有权人大会会议无法决议的办法。建筑物区分所有权人大会主要是对涉及区分所有建筑物管理的重大事项作出决策如果建筑物区分所有权人对区分所有建筑物淇不关心,怠于参加建筑物区分所有权人大会会议行使投票权就会导致建筑物区分所有权人大会无法决议这将严重影响建筑物区分所有权人组织发挥管理职能。就我国而言,《物权法》对一般决议的生效要求是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的建筑物区分所有权人同意。由于我国的区分所有建筑物社区一般建筑物区分所有权人人数众多在实践中很有可能发生建筑物区分所有权人大会会议无法决议的情况。针对这种情况许多国家都规定了可以就同一议案召开第二次建筑物区分所有权人大会会议第二次建筑物区分所有权人大会会议的法定人数和决议生效票数都有所降低,以促成建筑物区分所有权人大会会议的召开和决议。例如瑞士法规定建筑物区分所有权人大会会议法定出席人数为拥有区分所有建筑物专有部分半数且人数达到全部建筑物区分所有权人半数,但出席人数不得少于2名,出现不够法定出席人数的情况时应召开第二次会议但与第一次会议间隔应超过 10日,第二次会议只要全体建筑物区分所有权人的 1/3就可决议,但出席人数不得少于2人。意大利法律规定,建筑物区分所有权人大会决议由至少代表区分所有建筑物半数价值的建筑物区分所有权和半数以上建筑物区分所有权人通过生效,如果建筑物区分所有权人大会会议因为未达到需要的票数而未能作出决议,则召开第二次会议,第二次会议决议经代表区分所有建筑物1/3价值的建筑物区分所有权和1/3以上建筑物区分所有权人通过生效。闭我国台湾地区规定建筑物区分所有权人大会会议应有建筑物区分所有权人2/3 以上及其建筑物区分所有权比例合计2/3 以上出席,决议由出席人数3/4以上及其建筑物区分所有权比例占出席人数建筑物区分所有权 3/4以上之通过生效。建筑物区分所有权人大会会议依前数规定未获一致决议出席建筑物区分所有权人之人数或其建筑物区分所有权比例合计未达前述定额者召集人得就同一议案重新召集会议,应有建筑物区分所有权人3人并1/5以上及其建筑物区分所有权比例合计 1/5以上出席,以出席人数过半数及其建筑物区分所有权比例占出席人数3/4以上其建筑物区分所有权合计过半数之同意作成决议。该决议之会议纪录送达各建筑物区分所有权人后各建筑物区分所有权人得于7日内以书面表示反对意见。书面反对意见未超过全体建筑物区分所有权人及其建筑物区分所有权比例合计半数时,该决议视为成立。联合国欧洲经济委员2003年颁布的《转型国家住宅类建筑物区分所有权指南》以下称简《指南建议建筑物区分所有权人大会会议出席人数如未达到 50%的。建筑物区分所有权人,则应召开新的建筑物区分所有权人大会会议,新的会议不论出席人数多少均有权通过决议。 #p#分页标题#e#

 

二、建筑物区分所有权人大会决议的对人效力建筑物区分所有权人大会决议的对人效力,即建筑物区分所有权人大会决议适用的人的范围。我国有关法律对此的规定是,建筑物区分所有权人大会决议对区分所有建筑物社区的全体建筑物区分所有权人具有约束力。对于建筑物区分所有权人大会决议是否适用于建筑物区分所有权人特定继受人和专有部分占有人则存在疑问。建筑物区分所有权人大会决议适用的人的范围取决于对建筑物区分所有权人大会决议性质的理解。如果认为决议是建筑物区分所有权人之间的合意,则决议只能约束建筑物区分所有权人,对其它人并无适用。如果认为建筑物区分所有权人大会可以作为建筑物区分所有权人组织的意思机关,其所作决议在区分所有建筑物社区的贯彻是建筑物区分所有权人组织行使管理共有财产职能的重要保证则决议在区分所有建筑物社区应有统一适用。
例如,日本《关于建筑物区分所有等之法律就明确规定建筑物区分所有权人大会决议对建筑物区分所有权人的特定继受人也具有效力,专有部分占有人就区分所有建筑物、基地以及附属设施的使用方法也受到决议的约束。我国台湾学者也认为建筑物区分所有权人大会决议应适用于建筑物区分所有权人特定继受人和专有部分占有人。川因此,笔者建议我国法律应明确规定建筑物区分所有权人大会决议适用于建筑物区分所有权人特定继受人和专有部分占有人以保证决议在区分所有建筑物社区的统一实施。
三、对建筑物区分所有权人大会决议的异议权对违反法律或管理规约的建筑物区分所有权人大会决议很多国家都规定建筑物区分所有权人享有异议权,有权将该决议诉诸法院以申请撤销。对建筑物区分所有权人大会决议的异议权是对建筑物区分所有权人大会权利的制约是少数建筑物区分所有权人保护其利益的手段。
我国《物权法》第 78条对建筑物区分所有权人大会决议的异议权作出了初步规定建筑物区分所有权人大会决议侵害建筑物区分所有权人合法权益的受侵害的建筑物区分所有权人可以请求人民法院予以撤销。这就使建筑物区分所有权人大会的权利受到一定约束为合法利益受到建筑物区分所有权人大会决议侵害的建筑物区分所有权人提供了一定救济。但笔者认为,对建筑物区分所有权人大会决议异议权的规定有待进一步完善。
首先提出异议之诉期间建筑物区分所有权人大会决议的效力问题。为避免建筑物区分所有权人滥用异议权,将异议权作为阻碍建筑物区分所有权人组织发挥正常管理职能的手段一般认为起诉并不产生中止决议执行的效力。例如意大利法律规定,建筑物区分所有权人的异议之诉,并不产生停止执行决议的效力但司法机关可以作出停止执行决议的规定。指南建议除非法院中止建筑物区分所有权人大会决议的执行,决议不停止执行。#p#分页标题#e#
其次,异议权的行使期限。如果对建筑物区分所有权人行使异议权的期限没有限制,就会导致建筑物区分所有权人大会决议长时间处于效力待定的状态,严重影响建筑物区分所有权人组织正常发挥管理职能。为及早确定建筑物区分所有权人大会决议的效力,一般都对建筑物区分所有权人行使异议权规定了较短的期限。例如法国《住宅所有权法》规定,建筑物区分所有权人必须在决议公布2个月内对建筑物区分所有权人大会决议提出异议之诉。意大利法律规定撤销决议诉讼应自决议通过之日起30 内提起期限届满后提起的撤销之诉无效。对于缺席会议的建筑物区分所有权人,这一期限自获悉决议通过之日起计算。试指南》建议对决议的异议之诉必须在决议经会议通过后或书面向建筑物区分所有权人通告后6周内提起。
总之,对建筑物区分所有权人大会决议的异议权在设计上需要注意防止建筑物区分所有权人滥用异议权,影响建筑物区分所有权人组织发挥正常管理职能实现维护少数建筑物区分所有权人合法利益和确保建筑物区分所有权人组织正常发挥管理职能之间的平衡。
 
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