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麦卡琴诉联合霍姆斯公司案 McCutcheon v. United Homes Corp. |
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时间：2014-05-13
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在本案中，原告是被告公司的房客，她从租住的公寓楼梯上摔了下去受了伤。
原告向法院起诉，要求被告就其过失承担赔偿责任。
被告辩称，与原告签署的租赁合同中包括了一个免责条款，其中规定：“无论是出租人还是其代理人，都不应对承租人、他的家庭、客人、雇员或进入该住房或该住房所属的建筑物的任何其他人所受到的任何伤害承担责任”。
本案涉及到合同中的免责条款的合法性问题，经历了两次审理，争议的焦点问题是合同的条款与禁止性的法律即一个州的公共政策发生抵触时，该条款是否有效？
在一审中，初审法院作出了一项简易判决，驳回了原告的起诉。
在二审中，法院认为，本案可以从下几个方面入手：
一、当一个人将其房屋的一部分出租之后，对于由房主和房客共同使用的地方，这个人有义务保持合理的谨慎，使这些地方处于安全的条件之下。
二、如果房客蒙受的人身伤害是出租人在维护自己所控制的区域的过程中存在的过失造成的，那么该出租人是否可以免除自己对于这一伤害的责任呢？
（一）从先例上看，法院倾向于对这种免责条款作严格的解释，即当修缮时的过失或未给予修缮的过失引起了损害后果时，免责条款不能有效地排除当事人的责任。
（二）结合本案，这种免责条款与确立已久的存在于房主与房客关系之中的普通法上的侵权责任规则是相抵触的。这种条款在以此种方式得到利用时，违反了这个州的公共政策，因而不能由本法院强制执行。
三、本案不涉及如下问题：
（一）这种免责条款是否可以在一个服务于商业目的（区别于居住目的）的财产租约中使用，从而在发生“财产损害”的情况下免除出租方的过失责任。
（二）一个房主和一个房客是否可以以降低租金为条件就居住租约中的免责条款专门地进行讨价还价？
综上所述，法院得出结论，免责条款违反了这个州的公共政策，不能由本法院强制执行。
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