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格林诉高等法院案 Green v. Superior Court |
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时间：2014-04-19
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在本案中，房东在法院提起一项非法扣压财产之诉，以便取回出租的房屋和拖欠的房租。
房客承认没有支付房租，但他指出，该房东没有维修该出租的房屋，使之达到适于居住的条件。房东把房子的种种缺陷通知了房东以后，这些缺陷并没有得到纠正。
该房东并不否认这些严重的缺陷的存在，他申辩说，在一个非法扣压财产之诉中，这种缺陷的存在并不能成为该房东进行辩护的理由。
本案涉及到房屋租赁合同中的默示担保义务问题。本案可以从以下几个角度分析：
一、从生活经验来看，现代房屋租赁和古老的房屋租赁有着不同的特点。根据传统的普通法规则，房东没有义务使出租的房屋达到适于居住的状态，也没有义务对该房屋进行修缮。然而对于现代来说，由于公寓建筑的日趋复杂、城市房客流动性等原因使房客无论从资金、技能等各方面都难以让他们去修缮房屋。
二、从公平的角度来看，现代城市中的较低成本的住房供不应求，因而房客也就无法就房屋适合于居住从房东那里得到明示的担保。因此，“自由市场”机制已经不能再作为将维修出租房屋的义务在房客与房东之间进行公平分配的有效手段了。
三、从法律推理来看，房客旨在通过订立租约从房东那里购买在特定时期内的居住权，而房东出售这种居住权。既然一个租赁合同规定了一个房客有权在该住宅中居住的期限，该房客就可以合法地期望，该住宅在该租赁期内将适于居住。现代的“默示担保”判决所赋予的正式的和合法的保护正是向消费者的这样一种合理期望提供的。
综上所述，法院认为传统的普通法规则已不再适合于今天的需要，一种普通地存在于住房租约之中的对适于居住所作的默示担保已经形成。
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