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劳伦斯S•C•康诉杜威• 哈林顿案 Lawrence S.C. Kang v. W. Dewey Harrington

时间:2014-03-06 点击:
本案中,被上诉人与上诉人达成一份房屋租赁协议,由上诉人对房屋进行修缮,多莉•王即被上诉人代理人同意把芙蓉路2927号房产出租给上诉人,租期一年,月租金400美元。如果一年的租期结束,上诉人还可以选择再租赁一年。上诉人缴纳了400美元的押金。
双方意向书规定:该400美元是芙蓉路3052号房产的第1个月的租金,租期从1973年11月6日开始,期限为一年,期满后承租人可以选择以400美元的月租金再租赁一年。在签署该意向书之前,双方修改了该意向书,规定该400美元是押金而不是第1个月的租金,但是双方没有提到,该意向书涉及的是租赁芙蓉路3052号房产而不是2927号的房产。
上诉人交给多莉•王两份打印好的租赁协议,让她签字。上诉人说他正在赶时间,于是,她在没有仔细阅读该协议的情况下签署了所有文件。上诉人准备的协议包含一项额外的、授予他永久承租芙蓉路2927号房产的选择权,而不是双方同意的一年期选择权。
被上诉人提起诉讼,请求法院变更该租赁协议,将选择权条款改为1年期,并且要求2万美元的补偿性赔偿金和2万美元的惩罚性赔偿金。
上诉人答辩称,双方事实上已经同意签订一份长期租赁协议,而且被上诉人对他进行了威胁和人身攻击。上诉人请求法院将该租赁协议的期限变更为55年,或者判决,该协议终止并由被上诉人赔偿他进行房屋改造的费用。
上诉人还主张,被上诉人将该租赁协议解释为一年期选择权的行为构成了欺诈,要求向他支付2万美元的惩罚性赔偿金,还要求被上述人就其声称的威胁和人身攻击行为向他支付2万美元的惩罚性赔偿。 这是一个典型的实施故意欺诈的案例。上诉人对被上诉人是否实施了欺诈是本案最主要的争论点。夏威夷州最高法院进行了如下分析:
一、一审中,初审法院依据民事诉讼法的相关规则,即H.R.Civ.P.Rule52(2)(1972)所采信的证据认定,上诉人在试图获取一项永久租赁芙蓉路2927号房产的合同时,对被上诉人进行了欺诈。法院变更了该租赁协议的条款,将租期改为一年租期加一年的租赁选择权,还判决上诉人赔偿被上诉人1800美元的补偿性损害赔偿金和2万美元的惩罚性赔偿金。初审法院还认定,被上诉人没有对上诉人实施威胁和人身攻击。
二、二审中,夏威夷州最高法院认为,一方当事人实施了故意的欺诈,而且他知道对方已经被他误导,他就不能逃脱法律的制裁。因此,下级法院认定的事实表明,上诉人和被上诉人商定的是租期一年外加一年租赁选择权的、租赁芙蓉路2927号房产的协议。尽管有这个协议,证据显示,上诉人制定了一个欺诈计划,以获得该房产的永久租赁权。考虑到上诉人的行为,下级法院认定上诉人对被上诉人实施了欺诈行为,并没有错误。
综上所述,夏威夷州最高法院认定,初审法院拒绝上诉人提出的补偿其支出的房屋修缮费用的请求是正确的,判决上诉人赔偿被上诉人1800美元的补偿性损害赔偿金和2500美元的惩罚性赔偿金。
 
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