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艾格纳诉考埃尔买卖公司案 Aigner v. Cowell Sales Co. |
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时间：2013-10-20
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在本案中，上诉人曾向被上诉人租了两套房子，并约定了租赁期。在租赁期间内，被上诉人向上诉人发了一封交纳租金的通知书，并写道：承租人必须在3日之内或者交纳租金或者交出占有的房子。
上诉人按该通知书的要求，在3天之内搬走了该房屋中的设备，交还了这两套房子。之后，被上诉人又把这两套房子租给了新的租户。
后来被上诉人对上诉人起诉，要求上诉人支付房屋闲置期间的房租。
本案涉及合同协议解除和默示方式的效力。
法官从以下几个方面分析：
一、从合同的约定来看，该租约规定，当该房屋被承租人腾出时，如果有任何后来发生的租金不能得到偿付，该房主可以，但没有义务，不经终止该租约而重新占据该房屋，以同样的租金出租该房屋。
在这种情况下，该租户有义务支付本租约的有效期内发生的租金的不足部分。这一段话仅在该租户单方面地腾出或放弃该房屋，而该房主对这一行动并没有接受时才适用，不适用于本案的情况。
二、从本案事实上看，被上诉人送交给上诉人一份通知书的有关部分写道：承租人必须在3日之内或者交纳租金或者交出占有的房子，这是出租人让承租人就终止还是继续该租赁关系作出选择。而承租人用搬出的行动作出了默示地终止这一关系的选择。
三、从科罗拉多州的一般的原则上看，一份令租户或者支付租金或者搬出去的通知构成了房主终止租约的选择，除非该通知由于租户支付了租金而变得无效。当租约中没有明示地保留此种权利的语言时，法院通常不会对一个租约作出在房主重新进入或收回了出租的房屋之后，租户对尚未发生的租金仍有交纳的义务的解释。本案中也没有这样的明示的规定。因此，该一般原则应得到适用，该租户支付租金的义务在他离开该房屋时就不存在了。
综上所述，法院最终撤销了上诉法院令上诉人在搬走之后支付租金的判决，但维持其中令上诉人在搬走之前支付租金的决定。
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