“英国土地法”系列译文(五) |
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时间:2010-06-08
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1.5 地产权和地产权益
地产权和地产权益
前面已经讲过,在土地法律师看来,每一块土地都可能分割为无限多份的权益。由于历史原因,在他们看来人们拥有的是一项抽象的地产权或是权益,而非土地本身。从“地产权”这样主要的权利中又划分出次位的地产权益。“地产权”一词由来已久,他指“设定于土地之上具有特定存续期限的权益”(harpum著,2000年,第37页),但在今天,这个定义仅仅是学术遗产而无实际意义。我们只需知道,现在存在自由保有地产权、租赁保有权这两种地产权以及第三种即将引入的“共同保有权”(参见5.11)。
“土地权益”一词对土地法律师有重要意义,因为他揭示出相关主体的权利义务并非是人身性的或合同性的。这些权利义务同土地紧密相连,并自动地转移到购买或继承土地的人身上,因此他们可以转让给他人并对第三人产生约束力。在律师看来土地权益就是“财产权”(参见下文,13.1、13.7)
在面对土地法问题时,建立一种对纷繁权益的直觉是很重要的,籍此你可能会灵光一现,“啊哈,这个看起来是一项地役权”。在解决土地法问题时第二个要提出的问题就是:
土地上存在哪些权益?
普通法权益和衡平法权益
普通法法院承认各种地产权及土地权益,并会保障普通法所有人权利的实现;衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥有更重要的道德上的权利,并基于此推翻普通法院的判决。在衡平法院看来普通法权益的所有人只是代表(基于信托)享有更大权利的所有人拥有那些权益。今天很多土地的普通法所有权和衡平法用益权的分离都是因为这个原因。
著名案例,布尔诉布尔((1955)1 QB 234).对这一现象做了很好的阐释。一对母子共同购买了一栋位于伦敦市郊的房子,但转让文书(契据)上只注明了儿子的名字,他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚并试图独占这栋房子,上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出房子,因为她参与了房子的购买,并因此分享衡平法上的所有权,儿子只是代衡平法上的所有人(这一对母子)享有普通法上的所有权。从另一个角度来说儿子是他自己和母亲的受托人,他们分享该受益权。当表面上的所有人实质上是全部或部分地为他人的利益而持有该土地,衡平法院通常会认定如上信托关系的存在。通过信托这一有效且常用的手段,地产权得以被多人分享。(参见第11、12章)
因此土地上存在着许多普通法权益,同时在一个平行的层面上还存在着多种衡平法权益。一般规则认为,任何购买或继承土地的人在拥有土地的同时也要受制于先前土地所有人所设定的权益。然而,这一规则存在很多例外。
权益的强制执行
将地产权益划分为“普通法的”和“衡平法的”依然具有重要意义,这主要基于两个原因。首先,衡平法权益得以寻求衡平法上的救济,且这些救济取决于法官的自由裁量:衡平法法院作为“良知的法院”,只有在权利请求人公允行事时才会给予救济。(相比之下,获得普通法上的救济-以损害赔偿为例-是一种权利,只要原告普通法上的绝对权利受到损害,不论结果公平与否,她都有权获得损害赔偿金)因此布尔一案中依据衡平法权益提出主张的母亲,如果曾经从事了欺诈行为(法谚有云:寻求衡平法救济之人必须双手清白)或是有不合理的迟延都将无法获得救济。tse kwong lam 诉wong chit sen (<1983>1 WLR 1394)一案就是不合理迟延的例证。(参见6.3)。
将普通法和衡平法权益作区分的第二个原因就是:衡平法法院不会对一个完全无辜且诚实的普通法上的购买人强制执行衡平法上的权益。因此确立了一项规则,即当某人就普通法上的地产权益支付价款时基于善意且并不知悉衡平法权益的存在,则衡平法上的地产权益所有人将丧失其权益。这一关于善意购买人的规则也就是“知悉原则”。
在1925年的许多重大调整发生前,这一规则就是:
一项衡平法权益并不约束:
支付了价款且并不知悉(事实上的,替代的或推定的)的善意普通法地产权购买人。
只要有证据证明存在上述三种知悉之一,则买方就要受到衡平法权益的约束。如果她事实上知道-例如布尔诉布尔(见上文)一案中母亲的权益-,或者他的代理人知道相关权益的存在(替代知悉),她就处于等同于上述案件中儿子所处的地位,并将受到母亲所享有的权利的约束。依据“推定知悉”原则(也即Hunt v. Luck (1902)1 Ch 428一案中的规则),推定买方知道任何一个谨慎的购买人通过检查土地及其产权证书所能发现的情况,无论她事实上是否知道。任何打算购买布尔一案中平房的人,如果仔细考察一番都不难发现,这栋房子除了儿子夫妇,还住着别人;也就推定认为她知悉母亲的权利的存在,并将受其约束。1925年的立法在很大程度上限制了知悉原则的作用:例如,现在知悉原则不适用于已登记土地(Mummery 法官在 Barclarys Bank 诉 Boulter 一案中的论述(1998) 1 WLR 1),也见第九、十章。
从另一个角度来阐述普通法和衡平法地产权益的区别就是,普通法上的权利有效对抗世上所有的人,而衡平法上的权益则仅对抗特定的人。因此在面对一个土地法问题时第三个要提出的问题就是:
这是一项普通法还是衡平法权益?
这个问题的答案对确定众多当事人的相关权利有重要意义。
衡平法权益和转让
作为简化交易流程的改革的一部分,普通法上的土地权益在1925年受到了严格限制;许多原本普通法上的权益变成了在衡平法上的权益。下面这条确立了这种转化的规定也正是本次立法的基石:
《1925年财产法》
第一条(1)依法得以存续、转让或设立的地产权有:
(a)完全的土地所有权(自由保有地产权)
(b)限期地产权(租赁保有地产权)
(2)依法得以存续、转让或设立的地产权益或负担有:
(a)为了某项利益设定的一项地役权,权利或特权,如果其设立于一份等同于自由保有地产权或租赁保有地产权的地产权益之上;(例如,通行权)
(b)一项永久的或具有确定期限的现时取得地租负担,该负担以土地为收益来源或设定于土地之上(一项以土地为担保的定期支付,但不以租赁或抵押为基础);
(c)依据法定抵押设定的负担
(d)...以及其他类似的非由文契设立于土地之上的负担。(得以有效撤销)
(e)可行使的设立于法定限期地产权之上的进入权。(房东终止租约的权利)
(3)其他所有设立于土地之上的地产权,地产权益以及负担都只具有衡平法权益的效力。
因此,不管普通法地产权益曾经具有怎样的历史地位,自1926年1月1日以后只存在两种普通法地产权(自由保有地产权和租赁保有地产权)和四种地产权益;剩余的只能是衡平法地产权益。然而由于知悉原则的存在,衡平法地产权益可能无法得到充分保障-总是存在来自“支付了合理对价且不知悉的善意购买人”的威胁。因此1925年立法为衡平法权益提供了多种保护以应对来自不道德的普通法权益所有人的挑战。(参见第9到12章)
必须强调的是,1925年财产法第一条并没有规定所列地产权和地产权益就是普通法权益,只是说可能是。一项权益是普通法还是衡平法权益是一个有趣的问题:在读完下一章后答案会变的更加清晰。
【本文主译人:王健,对外经济贸易大学法学院2009级法律硕士(法学)。参与评议的人员为:对外经济贸易大学法学院2009级法律硕士(法学)丁义操、应雨潼、田小影、刘莹、张苗、黄荣荣;对外经济贸易大学法学院2008级国际法学博士生石伟。】
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