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“英国土地法”系列译文(四)

时间:2010-06-05 点击:
 
1.4 ‘土地’
土地的定义
普通法中,土地是指土壤,地下岩石以及地上空间(见4.4)。它包括其上生长物以及其附属建筑物。一般规则是,附属于土地的一切物体都是土地的一部分。例如,简向克里斯出售其土地,这时简出售的就不仅仅是地表,而且也包括地上的植被,房屋的砖瓦及烟囱顶管。至于某物体在何种程度上固定在建筑物或者地面上才能称之为“附属物”,从而成为土地的一部分,这属于个案中的事实问题。
在1977年波利诉波利特(Berley v. Poulett)一案中,波利特伯爵八世将其土地出售,并带走了其中一座希腊神大理石雕像和一些图画,这些图画之前一直被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼,主张卖方带走的物品是土地的一部分。法院认为,本案需要解决两个问题:首先,该物品在何种程度上附属于土地?其次,它为什么附属于土地?最终法院判决(上诉法院多数意见):该图画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房间固有设计的一部分,而该雕像——不像伯爵未带走的底座——并非是园景花园的重要组成部分。
这个问题在租赁结束时尤为重要,因为承租人对土地增加的一切附属物都可能成为土地的组成部分,从而成为出租人的财产。例如,由于房屋按揭未付而导致银行收回房产,那么地毯,燃气,厨房设备都有可能成为“土地”,债权人则可以将其出售,以所获收益实现债权。另一种情形是,当某一物品附属于土地之后,即使买方在购买时未支付价款,供货方也可能无法再收回货物,正如在空调安装公司诉英国电信(Aircool Installations v. British Telecommunications )一案中发生的关于空调设备的情况一样。与之类似,在梅卢什诉英国中部航空公司(Melluish v. BMI )一案中,某公司将一套安装于会议厅的中央供暖设备出租给当地政府部门,上议院认定,一旦该物附属于土地,那么它就成为该政府部门的财产,而与当事人的主观意图无关。
根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项,土地是指:
土地包括任何保有形式的土地,矿藏及矿物……建筑物或建筑物的任何部分……以及其它有形的可继承地产;同时也包括……地租和其它无形的可继承地产,以及地役权,特别权益或者来自土地或土地之上的利益。
因此,自主持有地产权与租赁持有地产权均属“土地”,故而购买租赁持有地产权的人(即承租人)即是购买土地的人。上述“有形的可继承地产”是一种指称土地及其附属物的古老说法,而“无形的可继承地产”则指土地上的无形利益,例如抵押权与地役权(如道路通行权)。因此,购买邻居土地道路通行权的人也称之为土地购买方。
“土地”的种类
自1925年以来,英格兰与威尔士所有土地的权利情况一直存在两种,即‘未登记的’和‘已登记的’。尽管人们通常提及‘已登记的土地’,而且我们这里要讨论的主要制定法是《1925年土地登记法令》,然而,严格来说,登记的对象并非土地而是土地的权利。
通过将土地的所有权利登记在中央登记处,我们最终达到了简化土地转让程序的目的。然而即便是现在,尽管大多数权利已经登记在卷,而且在土地所有权转让或第一次抵押时需要强制登记,但仍然有大约20%的权利还未登记。
这两种体制遵循不同的程序与规则,有时也会造成不同的结果。因此,面对任何土地法问题时,需要提出的第一个问题是:该权利是否已经登记?
【本文主译人:田小影,对外经济贸易大学法学院2009级法律硕士(法学)。参与评议的人员为:对外经济贸易大学法学院2009级法律硕士(法学)丁义操、王健、应雨潼、刘莹、张苗、黄荣荣;对外经济贸易大学法学院2008级国际法学博士生石伟。】
 
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