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建筑物区分所有权的权利体系探究

时间:2008-12-01 点击:
[摘要] 建筑物区分所有权是一种包含专有权、共有权和成员权在内的复合型不动产所有权。其中,专有权作为一种所有权,具有绝对性、永久性和排他性;共有权可根据具体的使用况,分别按共同共有或按份共有来对待;成员权作为一种独立的权利,当属于身份权中的成员权。

[关键词] 建筑物 区分所有权 专有权 共有权 成员权

建筑物区分所有权是一种包含专有权、共有权和成员权在内的复合型不动产所有权。权利内容的界定直接关系到权利的行使和所有权人的利益,因此,把握建筑物区分所有权的权利体系内涵实属必要。

一、专有权

(一)专有权及其性质。专有权又称专有所有权或特别所有权。通说认为,专有权系指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利,为建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。
关于专有权的性质,从外国法律规定上来看,有两种情况:一是规定区分所有权人对专有部分享有所有权。如《德国住宅所有权法》第十三条规定:各区分所有权人于不违反法律或第三人权利的范围内,得自由处理特别所有权内的建筑物部分,如予以居住、使用、租赁或以其他方式予以利用,并排除他人之干涉。法国、奥地利、俄罗斯和我国台湾地区亦有相似规定。二是对特定部分享有独占使用权。如《瑞士民法典》第七百一十二条(a)款中规定:区分所有权人对建筑物的特定部分享有独占使用和内部改造的特别权利。
笔者认为,区分所有权人对专有部分并非只享有独占使用和内部改造方面的权利,其还可以享有获得收益、处分方面的权利。这符合所有权的一般特征,因此,专有权应认定为是一种所有权。
(二)专有权的内容。专有权作为一种所有权,具有绝对性、永久性和排他性的特征,具体说来,其内容包括:(1)区分所有权人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。对于这一点,我国《物权法》第七十一条已作了明确规定。这是所有权权能的表现。只要区分所有权人不违背区分建筑物本身的用途,不损害其他所有权人的合法权益,就可以自由行使该权利。(2)区分所有权人对其专有部分所享有的排除他人干涉的权利。当专有权的行使受到他人非法干涉、限制时,区分所有权人有权排除干涉和限制,使其权利的行使恢复正常。(3)相邻使用权。建筑物区分所有权本身决定了区分所有权人之间的相邻性质,因此,区分所有权人可以依民法相邻关系的相关规则行使相邻权。只要有为行使专有部分权利的必要,区分所有权人就有权使用共有部分或他人的专有部分。同时,作为与权利相对应的、一般也可看作区分所有权人行使专有权的限制的义务,也是专有权必不可少的内容之一。对此,一些国家也都通过法律予以规定。如《日本建筑物区分所有权法》第六条第一项规定,区分所有权人不得为对建筑物之保存有害的行为或其他有关建筑物之管理和使用违反区分所有权人共同利益的行为。德国亦规定,区分所有权人于行使专有权时,须尊重整个建筑物的使用目的,不得侵害其他区分所有权人的权利,亦不可因个人利益而牺牲全体区分所有权人的集体利益。#p#分页标题#e#
按照我国《物权法》的规定,结合各国的相关规定以及实务中的具体情况,区分所有权人在行使专有权时也应承担以下义务:(1)不损害全体区分所有权人的共同利益或不得损害其他业主的合法权益,即区分所有权人在行使专有权时,不得影响他人的生活安全和生活安宁。按照《物权法》第八十三条的规定,这种损害他人合法权益的行为包括任意弃置垃圾、排放污染物或者制造噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等行为。(2)不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。如不得随意改变水、电、暖气等供给系统,不得随意拆除墙壁、梁柱等,如果这种拆除可能导致建筑物受损的话。(3)不得擅自改变区分建筑物的使用目的。如我国《物权法》第七十七条明确规定:业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。(4)维持建筑物存在的义务。即保护建筑物的基础、结构牢固和安全。我国《物权法》第七十一条规定:业主行使权利不得危及建筑物的安全。

二、共有权

(一)共有权及其性质。共有权是指区分所有权人依据法律、合同以及业主公约,对建筑物的共有部分所共同享有的权利,即对共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有权也称共用部分持分权,是区分所有权的物权要素,其与专有权共同构成区分所有权的灵魂。
关于建筑物区分所有权中共有权的性质,从传统理论上来看,最主要的观点有两种:共同共有和按份共有。共同共有是日本学界通说,代表人物是我妻荣、丸山英气。玉田弘毅原则上也主张共同共有,认为一栋建筑物中各区分所有权人,基于共有部分的管理和共同生活秩序的维持,彼此间形成了合伙关系,从而共有部分成为全体区分所有权人合有(共同共有)。我国台湾地区学者主张按份共有,台湾地区公寓大厦管理条例第七百九十九条对此有明确规定。笔者认为,这两种观点虽然都有一定的道理,但由于建筑物区分所有权的特殊性,单纯地用上述的哪一种观点都不能很好地解释这种共有中的权利义务。如果将建筑物区分所有权中共有权的性质理解为共同共有,那么,各区分所有权人就可不分份额地享有权利、承担义务,而共有部分的修缮费用也要均摊,这显然是不合理的,不符合权利义务一致原则。我国的相关立法和实践也并非如此。如《城市异产毗连房屋管理规定》中明确规定:如果异产毗连房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙需要修缮,该笔费用由共有房屋所有人按份额比例分担。共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。可见,我国立法上并没有将此共有理解为共同共有。如果理解为按份共有,那么,根据按份共有原理,各区分所有权人有权将该份额转让,但这种单独处分行为是各国立法和民法原理所不允许的。因此,这种共有有其特殊性,不能简单地认为是共同共有或按份共有,而应根据具体的使用情况来确定。具体说来,对于不能按照份额来确定的使用范围,如共有的屋面、楼道、厕所、上下水设施等可认定为共同共有;而就其收益则可按一定的份额进行分配。另外,对于可以按照份额来确定的使用范围,如墙面,可认定为按份共有。#p#分页标题#e#
(二)共有权的内容。共有权的内容亦应和专有权一样,从权利和义务两方面来考虑。
从权利方面来看,共有权包括以下内容:(1)共有部分的使用权。这是共有权的一项基本内容。区分所有权人可以使用共有部分。各国法律对此也都作出了相应的规定。如《日本建筑物区分所有权法》第十三条规定,各区分所有权人对于共有部分,得按其用法予以使用。《德国住宅所有权法》规定,区分所有权人在兼顾其他区分所有权人的权利时,有权对公用部分予以使用。(2)收益权。区分所有权人可以依规约或其共有持分,取得因共有部分所生利益的权利。如在楼顶架设广告牌而收取的广告费,可由区分所有权人共同获得收益。(3)对共有部分之单纯的修缮改良权。单纯的修缮改良是对建筑物价值的保值、增值,不会造成对建筑物共用部分的损害,因此,现代区分所有权法大都承认各区分所有权人的该项权利。
从义务方面来看,共有权包括以下内容:(1)按共有部分的本来用途使用共有部分。本来用途又称固有用途,指依共有部分的种类、位置、构造、性质,或依规定的共有部分的目的或者用途使用共有部分。按这一义务,区分所有权人在使用共有部分时,不得改变共有部分的本来用途。当然,如果不损害建筑物,不违反全体区分所有权人的共同利益,也应允许其不按本来用途使用共有部分,如为屋顶的美观修建屋顶花园。(2)分担共同费用和负担的义务。按照各国法律与实务,共同费用和负担一般包括:日常维修和更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用,管理事务的费用(包括管理人的酬金)等。这些需要由区分所有权人负担。(3)维护与保存共有部分的义务。各区分所有权人应负责保证共有部分不受到损害。(4)除另有约定外,区分所有权人不得多占、独占共有部分。

三、成员权

(一)成员权及其性质。成员权是指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的成员之一所享有的权利和承担的义务。由于区分建筑物存在着事实上不属于各区分所有权人专有的共有部分,为维系共有部分的使用、收益,特别是保证整体建筑物的长久存在,各区分所有权人针对共有部分,须组建一团体组织,以该团体组织的力量,共同管理共有部分并实施相关共同事务,从而也就产生了各区分所有权人作为团体组织成员之一所应享有的权利与应承担的义务,即成员权。
成员权的存在,既是各区分所有权人对区分建筑物的共有部分维持共同关系的表现,也是建筑物的存在以及各区分所有权人生活秩序的必要保证,因此可以认为,成员权是现代建筑物区分所有权的基本构成要素之一。然而,尽管法学界认为成员权是建筑物区分所有权的内容之一,但对成员权的性质又存在不同的认识。关于成员权的性质,法学界总体上有两种观点:物权下的权利说和物权下的权能说。其中,物权下的权利说认为,区分所有权人的成员权是与建筑物区分所有权之专有权和共有权并列的一种权利。首先,专有权是对专有部分的权利,与成员权内容不同;其次,共有权和成员权尽管都是基于对区分建筑物中的共有部分而形成的权利,有权利重叠的情形存在,但共有权仅仅是一种财产权,是基于财产共有而产生,而成员权除了包含财产内容外,更主要的是一种人法上的权利,如表决权、选举权等,这是共有权所不能包含的。因此,成员权作为建筑物区分所有权的内容之一,与专有权和共有权并列。而物权下的权能说则认为,区分所有权人的成员权不是一种独立的权利,而只是建筑物区分所有权的一种权能,是共有权的结果。理由是:(1)建筑物区分所有权作为物权法上的一种制度,不应包括身份法上的权利。因此,成员权应由合同法调整,不应在物权制度中考虑。(2)成员权只是基于共有关系而产生的共有人的一种资格,并不是身份法上的权利。关于成员权的内容,实质是共有关系的内容。#p#分页标题#e#
按照传统物权理论对以上两种观点进行分析可以发现,这两种观点各有利弊。物权下的权利说应是将建筑物区分所有权看作是人法与物法的复合,将成员权看作建筑物区分所有权中的一种独立权利。这解决了传统物权理论无法包含人法性权利内容的缺陷。但在物权这一前提下来讨论具有人法要素的成员权显然不合逻辑。物权下的权能说尽管弥补了权利说的上述缺陷,使物权理论不致于受到冲击,但它否认成员权含身份法上的内容是不切实际的,也是难以自圆其说的。而且,由作为债法的合同法来调整成员权也是难以实现的。成员权中的表决权、选举权不是作为以请求权为表征的债法之合同法所能调整的。成员权的内容取决于自律性契约管理规约,也不排除法律规定,这也是与作为他律性契约的合同所不同的。
笔者认为,尽管事实上成员权是在建筑物区分所有权这一物权背景之下存在的,但却是基于团体占有财产的结果,因此,在以独立的、不可分割的整体建筑物作为权利客体的情况下,每个人都不能单独行使所有权,而只能通过成员权来行使对建筑物的权利。这一情形实质上与法人财产构造相似。它主要是人法上的一种权利,不是物权,当然也不能用债法来规范。因此,成员权是一种独立的权利,属于身份权中的成员权。在建筑物区分所有权这单一的物权理论或债权理论来理解。
(二)成员权的内容。成员权的内容包括两个方面:成员权人所享有的权利及其所应承担的义务。
结合我国立法,参照各国建筑物区分所有权法的规定及我国学术界的通说,就权利方面而言,成员权包
>含以下内容:第一,对重要管理事项行使表决的权利。这是成员权的一项最基本的内容。我国《物权法》第七十六条明确规定对重要管理事项由业主共同决定。对共有部分的管理、使用、维修以及其他方面的处分,需要全体区分所有权人在会议上通过表决来决定。表决权的行使可以保证各区分所有权人充分表达自己的意见,更好地行使自己的权利。第二,选举及解除团体管理者的权利。对区分建筑物共有部分的日常管理,并不需要全体区分所有权人共同为之。一般是组成常设机构,代表全体区分所有权人实施。作为常设机构的组成人员(管理人员)需要由各区分所有权人根据自己的意愿选出自己信任的人员来担任,如该人员不能胜任,各区分所有权人可以通过召开会议行使表决权罢免之。对此,各国法一般都有规定。如《德国住宅所有权法》第二十六条规定:区分所有权人以多数决议决定管理人的选任与解任,选任期间最高为5年,管理人的解任仅限于有重大原因。我国则由《物权法》第七十六条第三、四项作了明确规定。第三,参与订立规约权。对整个区分所有建筑物的管理、使用,特别是对共有财产的使用和维护等问题,需要各区分所有权人通过全体区分所有权人会议制定团体管理规约来确定。各区分所有权人都有权参加会议,参与订立规约。我国《物权法》第七十六条第一、第二项对此作了明确规定。第四,自主组织管理团体的权利。各区分所有权人是否需要通过组织一个管理团体来保障其区分所有的建筑物的管理及其生活秩序,由其自主决定。对此,我国《物权法》第七十五条规定:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。第五,请求权。作为管理团体的成员,区分所有权人对公共管理事项及共同收益的应得份额等享有请求权。请求权包括:(1)请求召开会议的权利。各区分所有权人如遇关系各区分所有权人重大利益的事项,有权请求召开会议讨论决定。如《德国住宅所有权法》第二十四条第一、第二项规定:有1/4以上的区分所有权人以书面说明目的及原因而请求时,管理人须召集所有权人会议。(2)请求正当管理共同关系事务的权利。《德国住宅所有权法》规定,区分所有权人有权要求正当管理共同关系事务,尤其有权要求公平考虑各区分所有权人的共同利益。(3)请求取得共有部分应得收益的权利。区分所有权人有权请求对共有部分的收益予以分配。(4)请求停止违反公共利益行为的权利。如对违反义务拍卖区分共有部分的行为,区分所有权人有权请求停止该行为。#p#分页标题#e#
区分所有权人在享有成员权上述具体权利的同时,必须承担以下义务:(1)支付管理费用的义务。管理团体日常运行及其他相关费用,各区分所有权人有义务予以支付。(2)履行决议的义务。对于在全体区分所有权人会议上作出的决定,各区分所有权人有义务履行。(3)遵守管理规约的义务。管理规约是经全体区分所有权人大会制定的,各区分所有权人必须遵守。(4)接受管理人管理的义务。由于管理人主要是各区分所有权人通过行使表决权、选举权等并根据自己的意愿选出的,是基于各区分所有权人的授权行使管理权,因此,各区分所有权人必须接受其管理。
 
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